土地套现二十万亿未来货币还会增加
土地套现二十万亿未来货币还会增加
2015/11/4
每日经济新闻 微信公众号“叶檀财经”
中国重要历史改革不可能离开土地，离开农村，未来城镇化成本、发行货币主要一块还得来自土地。中国土地将有大释放，可能对应几十万亿元的资产。
中国新一轮农村、土地改革即将开始。11月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》，指出到2020年，基本建立城乡经济社会发展一体化体制机制，引人关注的是其中关于土地承包权与宅基地的等土地的描述。
文件强调严格的耕地保护制度不会变，禁止以农业为名圈占土地从事非农建设，防止“非粮化”现象蔓延。可以释放的是宅基地，以及集体经营性建设用地。对于宅基地的表述是，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制；集体经营性建设用地方面，允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。
户籍制度使宅基地浪费严重，很多农村居民已在城镇购买商品房，由于户口限制还在农村拥有宅基地，同时为了未来资产升值，想方设法扩张宅基地面积。城镇化过程中的户籍改革必须与土地改革同步推进，否则，中国就是户籍制主导下的小农经济社会，农业工业化就无法实施。
宅基地可以释放20万亿，这是2012年黄奇帆先生的估计，将农村宅基地的使用权确权给农民，可立即令9亿农民增加20万亿元财产，这些财产可对GDP中的收入形成关联，可以立马对称20万亿元“GDP”上去，将广义货币M2“堰塞湖”冲抵掉一半。现在的情况是，城市的住房都是和信用贷款可以对应的（指可用于抵押贷款等），中国9亿农民在农村里，他们的宅基地有2亿多亩，每一亩宅基地至少价值20万元，这40万亿元宅基地归集体所有，不能对应为任何资产项目。
有的测算宅基地数量要少一些，《证券导刊》2014年发表《农村宅基地何去何从》一文，根据各个省市国土资源部土地利用数据变更情况，假设农村宅基地面积为农村居民点面积乘以建筑用地比例（取55%的比重），测算2013年全国农村宅基地面积大约为973亿平方米，为1.46亿亩。宅基地总面积比2005年提高6.7个百分点，平均每年提高0.83个百分点。即使如此，释放出20％也可以释放出将近3000万亩。
文件中提及加快推进户籍制度改革，到2020年有1亿农民进城落户，这是去年3月16日推出的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中的数据。以人的城镇化为核心，到2020年常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。1亿农业人口估计为3000万户不到，以一户宅基地一亩地，就在3000万亩左右。
看看房地产价格是如何上涨的：2014年的土地购置单价约为每平方米3002元，比2013年的每平米2555元上涨了17.5%。1991到2014年，全国商品房平均销售价格由786元/平方米增长到6323元/平方米，增长了7.04倍，年均增长率达到10.38%，即使以去年每平米土地单价的30％左右、每亩1000元计算，可到2万亿元人民币以上，以商品住房的30％计，也对应着数万亿元。
农村集体经营性建设用地也不少，在交易过程中产生了不少村长大贪的混乱情况。目前尚没有官方权威数字。据党国英先生估计农村建设用地可能会超过20万平方公里，如果释放一半相应的资产还会增加。
土地从来都是财富的重要来源，尤其在中国。小农经济主导期间，土地几乎是全部财富的来源，中国土地半市场化之后，政府控制土地供应加上人多地少，导致土地溢价居高不下，而未来随着土地单位面积上的财富增加，虽然不同的土地价格相差极大，但地价整体不可能崩盘。
在中国贸易大发展阶段，主要通过外汇占款发行基础货币，通过宅基地资产化加快货币流转，通过土地资产化解决部分城镇化成本，未来人民币的锚定物是财富增长是黄金是土地，重要的话喊一遍——土地。所以，让房地产崩盘，可能吗？
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