房地产行业:政策预期再起,盼望冬季渐暖
盼望冬季渐暖,关注内外因素双重催化标的 站在当前的时间点,投资标的重点集中在具备内外因素双重催化的主流地产股,我们重点推荐关注万科A、保利地产、绿地控股、阳光城、荣盛发展和北京城建。与此同时,我们也继续推荐广发地产转型高精度研究标的,重点关注万方发展、海德股份、广东明珠和浙江广厦,国企改革方向继续推荐嘉宝集团和京投银泰。 住房金融服务不断改进,降低刚需购房成本 今年四季度以来,在宏观经济增速下台阶的背景下,地产行业密集出台了一些列宽松的政策。同时,高层对于房地产去库存的表态,也催生了市场对于后续跟进政策的预期。从近期已经出台的政策来看,主要出发点是改进住房金融服务、支持合理住房消费、从而降低刚性需求的购房成本。我们认为,在中国宏观经济三期叠加的背景下,地产行业作为宏观经济的稳定器作用更显得关键,近期频繁出台的行业利好政策也印证了我们一直以来的判断,预计未来行业政策环境将继续保持友好宽松。 更多利好政策预期再起,长期方向利于行业发展 在未来政策预期方面,则是着眼于化解房地产库存问题,特别是库存绝对量较高、新增供给大于新增需求的三四线城市,市场对于政府尝试推行“保障房货币化”的政策预期较浓,短期能否落实要看各部门协调能力,以及较好的制度设计避免寻租。关于“房贷利息或有可能抵税”的政策传言。我们认为短期抵扣个税的可能性不大,涉及社会公平等非经济因素。 近期成交相对活跃,行业基本面存在预期差 近期行业整体销售数据是略超市场预期的,主要体现在成交累计增速的下降不如市场预期的明显。超预期原因一方面是因为政策密集出台促进需求入市,另一方面房企年末也有供货促销的冲量动力。预期明年一季度行业成交的同比增速可能是小幅正增长,比之前市场的预期要好。 盈利改善、估值优势、资本运作,共振推动地产板块阶段性行情 低利率环境下房企因财务成本和利息支出大幅下降带来的盈利改善预期也逐渐明朗,同时,主流地产股的估值水平依然相对处于较为安全的区间,并且,主流地产股的涨幅在本轮市场反弹中仍落后于大金融板块,存在估值修复与轮动补涨的可能。最后,部分上市房企在今年推出了再融资方案和员工持股计划,股价仍处于相对低位时,也将产生一定的投资机会。 风险提示 利好政策落地进度不及预期。行业销售增速低于预期。
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