宜华健康（000150）
宜华健康（000150）宣布以4.08亿元控股养老企业亲和源58.33%的股权后，公司于7月1日收到深交所公司管理部关注函。关注函中，深交所重点对收购亲和源的定价依据、业绩承诺的确定依据以及亲和源现有项目的经营情况提出询问。7月12日晚间，公司披露公告对此进行回复。 看重商业模式宜华健康表示，由于我国养老产业尚处于培育期，绝大多数从事养老服务产业的企业尚未达到盈亏平衡点。上市公司看重亲和源的商业价值在于其已成功实践出适用中国市场规律的中高端养老模式及标准，拥有经验丰富的专业团队并且其业务能与上市公司旗下其他健康医疗板块能够产生较好的协同效应。
同时，亲和源为重资产公司，除上述商业模式、团队及品牌价值外，其拥有的实物资产特别是位于上海康桥亲和源社区房屋、土地价值中长期(覆盖业绩承诺期)处于保值增值状态。在考虑了上海康桥亲和源社区土地使用权剩余年限(40年)及土地用途为其他居住用地、交易对方均为财务投资者未承担业绩补偿责任等因素的前提下，参考标的公司在上海亲和源社区拥有产权证的房屋建筑物面积及周边可比二手房均价所估算的价值并加上其他资产及减去负债后的结果，最终亲和源100%股权的价值确定为7亿元。
在业务拓展方面，未来亲和源将通过重资产运营模式和轻资产运营模式两方面开展。重资产运营模式方面，亲和源将以上海康桥亲和源养老社区旗舰店为基础，选择以长三角、珠三角以及北上广深等经济发达的城市作为亲和源养老社区异地扩张的地方，采取自建或租赁等扩张模式，已经在上海、广州、深圳、北京、青岛等城市储备和考察了一些优质项目。
轻资产运营模式方面，亲和源将扩大轻资产业务范围，提高持续盈利能力，全面扩张养老项目顾问咨询、设计及受托管理养老社区服务等业务；积极参与公建民营养老项目，逐步参与居家养老、医养结合等项目。此外，亲和源还将加大衍生业务，通过逐步导入老年用品、老年旅游、老年健康、老年教育及老年金融等，将各种老年产业有机交融，围绕老年价值再造拓展养老产业链。
部分项目已盈利
宜华健康同时披露亲和源现有项目的经营情况。公司自建的上海亲和源康桥项目占地125亩，建筑面积近10万平米，拥有838套公寓，护理床位200张，会员卡已经售罄，入住率超过95%，整个养老社区运营已经开始盈利。租赁的上海康桥爱养之家项目建筑面积大约1.8万平米，拥有公寓126套，护理床位64张，目前在装修阶段，预计2016年10月(重阳节)首批会员开始入住。
收购取得的海南亲和源项目建筑面积大约1.3万平米，拥有86套公寓，海南项目产品是异地度假养老产品，是公司新推出的熟年产品，已经销售超过15%，亲和源公司将加大宣传及销售力度；租赁的浙江亲和源桐乡爱乐之家建筑面积2.5万平米，公寓260套，目前装修在收尾，预计2016年8月份首批会员可入住；自建的浙江宁波项目(占地100亩，建筑面积约9万平米，公寓610套，护理床位264张，现在已经开工建设，预计2018年开始入住。
此外，公司还分别在浙江海宁项目和辽宁营口项目中参股10%和20%，海宁项目建筑面积约8.2万平米，拥有公寓673套，护理床位100张，一期已经竣工，已经销售大约70套左右；营口项目规划建筑面积42万平米，其中4幢公寓楼及2幢附属楼已经竣工，竣工面积2.76万平米，公寓280套，护理床位160张，已经入住80位老人。
在轻资产运营方面：亲和源养老社区前期咨询设计策划业务已经和数家单位签约如广州富力、中铁四局及西安荣华等；受托养老社区管理已经和3家单位签署管理合同，随着民营资本进入养老产业增多，亲和源将充分发挥其品牌影响力，轻资产业务将逐步增加，毛利率水平也会逐步提高。
业绩承诺有保障
本次收购中，交易对方奚志勇承诺亲和源未来盈亏情况如下：2016年亏损不超过3000万元、2017年亏损不超过2000万元、2018年亏损不超过1000万元、2019年净利润不低于2000万元、2020年净利润不低于4000万元、2021年净利润不低于6000万元、2022年净利润不低于8000万元、2023年净利润不低于1亿元。
对于这一业绩承诺的实现，宜华健康表示，国家在最近几年对养老产业越来越重视，相继出台的诸多文件及政策，同时人们的养老观念也逐步改变，养老产业的市场前景巨大。根据标的公司目前经营情况及已着手实施的发展规划，亲和源将保持“1、3、5”的谨慎扩张速度，即每年新增1个自建项目，3个租赁项目，5个受托管理项目。
其中，每个项目的预测净利润如下：1、亲和源自建1个养老社区(9万平米左右)，每年净利润将达到1500万元；2、亲和源租赁1个资产运营养老社区(250套左右)，每年净利润将达到500万元；3、每受托管理1个养老社区，每年净利润大约200万元；4、养老社区前期咨询设计策划业务每年净利润约400万元(未考虑递增)。
公司表示，上述项目在近三年(2016-2018)大多以投入、培育为主，但受托管理和咨询策划业务已开始产生盈利，预计自2018年租赁运营业务即可突破盈亏平衡点并自2019年开始达到预期收益，自建项目预计在2020年开始达到预期收益。且随着亲和源品牌的持续推广、良好口碑的树立，新项目的培育期将缩短，亲和源实现业绩承诺具备可行性。
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