【观点】毛大庆：房子越多的人活得越恐惧
文/正和岛 万科集团执行副总裁 毛大庆拿着一个房子，他会琢磨这个房子能不能变钱，拿着钱，他觉得这钱会不会贬值，他永远在房子和钱中间矛盾着。其实我发现，越有钱的人，持有房子越多的，他越担心，他会很害怕财富缩水。
本文节选于万科集团执行副总裁毛大庆近期做客《杨澜访谈录》，就房地产行业目前遭遇“寒冬”状况以及未来走势进行了相关分析内容。在内部讲话遭曝光、离职传闻等风波后，远离公众视线数月的他首次接受外界专访。
问：大庆最近被媒体关注很高，您怎么看待这个事？
毛大庆：这火了得换点什么价值回来(笑)。
问：5月份，我们看到包括像上海、深圳的房价已经开始下降了，怎么样来解读？
毛大庆：其实刚才谈到俯卧撑，包括拐点、崩盘，我觉得都不是很准确，我更愿意形容它是一种消化不良的状态。
问：消化不良，那首先是吃多了。
毛大庆：有几种消化不良，一个是市场吃撑了，就是在过去的3年，政策的强调控之后，调控相对偏弱一点的城市，吸引了一大批投资，政府又非常积极地卖地，这就使得供应量实际上超过了这个城市在阶段性的需求量，这是一种。
还有一些城市，基本上是中国房地产最火热的那十几个，北京为首，这些城市其实地永远都供不够，特大城市，所有人都认为这些城市地多贵都没有风险，永远有刚需，比如说一米房价都到8万了，还有人说这也是刚需，这是什么刚需？有时候我也不太明白。但这个“刚”不代表中低收入群体，它代表容易有人要的那个“刚”。
那在这个背景下，在2013年全国的房地产投资总额，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，这个总额的里面的绝大部分，可以说是三分之二的投资，都去了这十几个城市。在这样的情况下，导致土地价格迅速增长，把未来的房价上涨的空间给提前透支了。
问：说说北京(市场)吧。
毛大庆：北京呢，其实“看不懂”是个夸张的说法，但是北京是个极其特别的市场，在中国没有第二个，就是因为，第一，它有着太复杂的定位，第二，它有着太好的资源。对一个十三亿人口的国家来说，所有的软实力、优质资源都高度集中在北京。
优质资源是什么？无外乎老百姓要的那些东西，教育、医疗、科技、文化、咨询、国际化，包括工作、就业的机会。我们做过一个调研，把这些都排在一起的时候，老百姓对雾霾是最不关心的，雾霾放在是最后一条，先进去再说。但当你房子也有了，小孩也上了重点中学了，工作也挺好，这时候开始第一位变骂雾霾了。这就是围城心态。
所以，到北京买房，买的不是房子，买的是抢占优势资源的权利，这就是到北京买房子的人的心理。为什么我说这个城市的房地产我看不懂，就因为它不是房地产，它就是一种心理需求，买的包括面子、尊严，包括生活的、未来的，儿女的这种地位，都在这个房子里，北京的房子承载了太多太多居住之外的功能，所以这个房价没法用普通的物品的定价去定价。
中国在前面这十五年里边，购买力最旺盛的人是谁？我做了非常详细的数字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的这一批人里头，这一批人恰恰赶上中国的第一批人口高峰，当时大概出生了4亿人。这些人已进入中年，财富已经稳定，再次购房的刚性需求肯定很少了。但是这一批人释放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求，这就带来了诸如“丈母娘推高房价”这样的问题，出于恐慌心理的购买。
但是不是这些人都买了，就没人要了呢？我说仍然有人。比方说济南，这个城市就很有意思，每年进去好几十万大学生，而且基础设施建设都越来越好，可是它留不住大学生。说明什么呢？城市要发展，关键在于产业结构，在于能不能够留住年轻人，留住未来有财富积聚能力的人。
而未来中国实体经济要发展，也在于这一批人能不能积累财富，如果他们不能积累财富，这个事儿跟房地产绝对有关系。他们有了能力，又是房屋消费的购买者，然后城市就会再被更新。所以，不是说房地产这个事儿没市场了，说白了，它被提前折腾了一通，现在你要再培育一批人，这批人能不能培育起来？要靠实体经济共同增长。这个话说到这儿。
这二个就是老龄化问题，原来我形容，中国有几件事在跑步，比如产业结构转型和老龄化的赛跑，这件事情我个人认为跟房地产已经脱开了，这是一个非常麻烦也非常重要的问题，就是中国将面临全世界从来没见过的老龄化人口国家的局面，这里面有很多的危险，同时有很多的机会，但是这个事情是不以你我的意志为转移的，到那天，一堆人就老了。我们去年算得很精细，跟一群博士算，大概到2030年，会出现4亿多的60岁以上人口。
问：那意味着什么呢？
毛大庆：老龄化占比提升的时候，房地产消费一定会变，因为刚性需求慢慢就减弱了，房子一定是一个永远都需要购买的产品，但不要指望房价涨个没完没了。
问：上一次房价的大幅反弹，是因为政府主导的四万亿刺激方案，但是这次政府没有这么做，现在都在讲新常态，政府应该有一些什么样的作为？
毛大庆：我觉得前面十年，确实房价呼啦一下上来，加上有好多不正常的需求，导致了资源配置的高度不均衡、不公平，引发矛盾，政府为了极快的制止这矛盾，于是就拿政策去调，减速调控大概就是这个思路。
但是这又带来了一个问题，就像说人天天靠吃药来调节身体，调到最后，内分泌全都紊乱了，你不知道最后是哪儿分泌的东西乱了。靠药不行，它掩盖了真实的市场现象，同时还刺激了一些非正常的需求，由于这种市场现象是不真实的，就带来了投资的不均衡，你是继续发货币，刺激经济，还是坚决地跟过去的做法告别？你不调整结构，这事儿就不动弹了，但是一调整，这个M2(广义货币)，你看这房地产立刻就难受了。
这次调整没有动用任何政策，它只在银行方面稍微做了做文章，而且这文章还真不是冲着房地产去的，它是冲着经济结构去的，这就是开始了市场的调节。
问：房地产经济是很多地方政府的重头戏，政府债务偿还有问题的时候，这口气还沉得住？
毛大庆：腾挪空间还有。
问：当我们说到城市在分化，房地产企业在分化，其实社会心态也有变化，站在不同的位置上，会有不同的反映。
毛大庆：因为他个人财富太大，一堆东西在房子里头，所以输不起。拿着一个房子，他会琢磨这个房子能不能变钱，拿着钱，他觉得这钱会不会贬值，他永远在房子和钱中间矛盾着。其实我发现，越有钱的人，持有房子越多的，他越担心，他会很害怕财富缩水。
问：这一轮的行情中，我们看到、听到了所谓的担心和犹豫，你觉得该怎么做，能够对我们的经济结构的调整带来正面的影响？
毛大庆：我基本上没有更多的意见，过去十年强调控全靠政策，今年没政策大家就不习惯了，这个要慢慢学会(自我调整)，习惯靠市场来平衡市场，但是这个过渡其实是很不舒服的，我认为，这一段时间开发商会过一段苦日子。另外就是老百姓也在调整，到底买不买房，我想要有一个(适应)时间，可能得有个一两年。这段时间过去了，原来消化不良的东西把它消化了，没找平的方找找平了，它自然会找到新的平衡点。
(本文作者介绍：正和岛是全球第一个通过互联网把现实世界的巨人们聚集在一起的社交平台，致力于打造一个自上而下、从虚拟到现实的诚信体系。)
中国在前面这十五年里边，购买力最旺盛的人是谁？我做了非常详细的数字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的这一批人里头，这一批人恰恰赶上中国的第一批人口高峰，当时大概出生了4亿人。这些人已进入中年，财富已经稳定，再次购房的刚性需求肯定很少了。但是这一批人释放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求，这就带来了诸如“丈母娘推高房价”这样的问题，出于恐慌心理的购买。
但是不是这些人都买了，就没人要了呢？我说仍然有人。比方说济南，这个城市就很有意思，每年进去好几十万大学生，而且基础设施建设都越来越好，可是它留不住大学生。说明什么呢？城市要发展，关键在于产业结构，在于能不能够留住年轻人，留住未来有财富积聚能力的人。
而未来中国实体经济要发展，也在于这一批人能不能积累财富，如果他们不能积累财富，这个事儿跟房地产绝对有关系。他们有了能力，又是房屋消费的购买者，然后城市就会再被更新。所以，不是说房地产这个事儿没市场了，说白了，它被提前折腾了一通，现在你要再培育一批人，这批人能不能培育起来？要靠实体经济共同增长。这个话说到这儿。
这二个就是老龄化问题，原来我形容，中国有几件事在跑步，比如产业结构转型和老龄化的赛跑，这件事情我个人认为跟房地产已经脱开了，这是一个非常麻烦也非常重要的问题，就是中国将面临全世界从来没见过的老龄化人口国家的局面，这里面有很多的危险，同时有很多的机会，但是这个事情是不以你我的意志为转移的，到那天，一堆人就老了。我们去年算得很精细，跟一群博士算，大概到2030年，会出现4亿多的60岁以上人口。
问：那意味着什么呢？
毛大庆：老龄化占比提升的时候，房地产消费一定会变，因为刚性需求慢慢就减弱了，房子一定是一个永远都需要购买的产品，但不要指望房价涨个没完没了。
问：上一次房价的大幅反弹，是因为政府主导的四万亿刺激方案，但是这次政府没有这么做，现在都在讲新常态，政府应该有一些什么样的作为？
毛大庆：我觉得前面十年，确实房价呼啦一下上来，加上有好多不正常的需求，导致了资源配置的高度不均衡、不公平，引发矛盾，政府为了极快的制止这矛盾，于是就拿政策去调，减速调控大概就是这个思路。
但是这又带来了一个问题，就像说人天天靠吃药来调节身体，调到最后，内分泌全都紊乱了，你不知道最后是哪儿分泌的东西乱了。靠药不行，它掩盖了真实的市场现象，同时还刺激了一些非正常的需求，由于这种市场现象是不真实的，就带来了投资的不均衡，你是继续发货币，刺激经济，还是坚决地跟过去的做法告别？你不调整结构，这事儿就不动弹了，但是一调整，这个M2(广义货币)，你看这房地产立刻就难受了。
这次调整没有动用任何政策，它只在银行方面稍微做了做文章，而且这文章还真不是冲着房地产去的，它是冲着经济结构去的，这就是开始了市场的调节。
问：房地产经济是很多地方政府的重头戏，政府债务偿还有问题的时候，这口气还沉得住？
问：房地产经济是很多地方政府的重头戏，政府债务偿还有问题的时候，这口气还沉得住？
毛大庆：腾挪空间还有。
问：当我们说到城市在分化，房地产企业在分化，其实社会心态也有变化，站在不同的位置上，会有不同的反映。
毛大庆：因为他个人财富太大，一堆东西在房子里头，所以输不起。拿着一个房子，他会琢磨这个房子能不能变钱，拿着钱，他觉得这钱会不会贬值，他永远在房子和钱中间矛盾着。其实我发现，越有钱的人，持有房子越多的，他越担心，他会很害怕财富缩水。
问：这一轮的行情中，我们看到、听到了所谓的担心和犹豫，你觉得该怎么做，能够对我们的经济结构的调整带来正面的影响？
毛大庆：我基本上没有更多的意见，过去十年强调控全靠政策，今年没政策大家就不习惯了，这个要慢慢学会(自我调整)，习惯靠市场来平衡市场，但是这个过渡其实是很不舒服的，我认为，这一段时间开发商会过一段苦日子。另外就是老百姓也在调整，到底买不买房，我想要有一个(适应)时间，可能得有个一两年。这段时间过去了，原来消化不良的东西把它消化了，没找平的方找找平了，它自然会找到新的平衡点。
优质资源是什么？无外乎老百姓要的那些东西，教育、医疗、科技、文化、咨询、国际化，包括工作、就业的机会。我们做过一个调研，把这些都排在一起的时候，老百姓对雾霾是最不关心的，雾霾放在是最后一条，先进去再说。但当你房子也有了，小孩也上了重点中学了，工作也挺好，这时候开始第一位变骂雾霾了。这就是围城心态。
所以，到北京买房，买的不是房子，买的是抢占优势资源的权利，这就是到北京买房子的人的心理。为什么我说这个城市的房地产我看不懂，就因为它不是房地产，它就是一种心理需求，买的包括面子、尊严，包括生活的、未来的，儿女的这种地位，都在这个房子里，北京的房子承载了太多太多居住之外的功能，所以这个房价没法用普通的物品的定价去定价。
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