下半年房贷利率或将延续上浮趋势

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　近期，多个城市的个人住房贷款利率均有不同程度的上涨。上海易居房地产研究院近日发布的《房贷利率与楼市研究报告》预计，热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势，房价环比将于11月由正转负。今年底以前房贷利率仍将上浮，明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。

　　房贷一直被认为是银行的优质贷款。但是，最近银行对个人房贷的态度发生了比较大的变化，从曾经抢手的香饽饽变成鸡肋甚至是烫手山芋，这直接体现在各大银行的房贷利率的折扣上。上海易居房地产研究院研究员赖勤认为，本轮个人住房贷款利率上升的原因主要是楼市调控政策趋紧、金融业银根收紧和金融秩序整顿。

　　今年3月以来，政府坚决执行“房子是用来住的，不是用来炒的”，因城施策进行了新一轮的宏观调控，多数热点城市进一步升级的调控政策为楼市降温。例如，北京规定，二套房“认房又认贷”，首付比例最高提至8成，离婚1年内购房按二套房贷执行；广州规定，社保缴费年限由3年改为5年，单身限购一套，同时执行认房又认贷等，这些政策积极发挥了政府对市场运作的调节作用，限制资金大量涌入房地产行业，与此同时，信贷资源也积极配合楼市调控，因此许多银行上调房贷利率。

　　融360统计的数据显示，房贷利率在2014年二三季度左右见顶，首套房利率此后一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率仅为4.41%，相当于基准利率的九折。此后，房贷利率开始逐步回升，并且近期加速上升，今年5月份达到了4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%；二套房利率从顶部下跌至2015年11月，此后稳定在5.40%。

　　自从我国实行商品房制度以来，房地产业便与金融业紧密结合在一起，金融业对房地产的发展提供了有力的资金支持，同时，金融市场的变化或多或少都会对楼市造成影响，而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，它的变动更是会对楼市产生较为显著的影响。

　　赖勤表示，以前人们关注的更多是购房首付比例，并且国家出台的楼市调控政策也更多着手于最低首付款比例，但是，近期房贷利率的变化也会对购房者的还贷负担和购房意愿产生影响。“通过观察分析历史数据发现，不论是房价还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关关系。与历史相似时点对比，此次房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策，它们共同构成了一套‘组合拳’，对楼市发挥了调控作用。”

　　在赖勤看来，未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧。国家仍将继续整顿金融秩序，金融去杠杆依然将继续。种种迹象表明，今年年底以前房贷利率仍将上浮。

　　赖勤预计，明年我国存在加息的可能。一方面美联储的多次加息，会逼迫其他国家跟进；另一方面，如果我国一直不加息，银行将无法合理发放新增房贷，截至2016年年底，全国共有19万亿存量房贷，其中包括很多七折、八折、八五折、九折利率的房贷。在不加息的情况下，这些有折扣的存量房贷，将出现一定程度的亏损。

　　“明年，我国货币流动性趋紧的情况预计仍可能得不到改善，房贷利率仍将上浮。与此同时，与历史上的房贷利率相比，现在的房贷利率是较低的，因此，即便未来半年房贷利率抬升，其仍处于偏低位。”赖勤说。

　　“综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度，我们认为，热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%，我们认为这一指标将于11月前后下拐，也即房价环比由正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。”赖勤说。