实探春节后的广州楼市：核心区热门楼盘“内卷”激烈“以价换量”现象突出

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实探春节后的广州楼市：核心区热门楼盘“内卷”激烈“以价换量”现象突出
今年1月末，广州市放开120平方米以上住房限购政策，成为当前国内四大一线城市中住房限购政策最为宽松的城市。

如今，新政推出一个月有余，广州房地产市场有何变化？证券时报·e公司记者通过实探当地楼盘和走访中介发现，近期广州楼市热度确实有所回升，成交量有所增加，但价格方面并没有如不少人预期般出现上涨，相反，部分热门楼盘开始推出折扣活动揽客，不少二手房东也选择调低挂盘价寻求尽快出手，整个市场“以价换量”的现象突出。
国家统计局最新公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示，今年2月，广州新建商品住宅销售价格同比下跌4.6%，环比下跌0.8%；二手住宅销售价格同比下降7.5%，环比下跌1.0%。
核心区新盘扎堆入市
截至目前，广州市保留限购政策的区域仅为天河区、越秀区、海珠区、荔湾区、南沙区以及白云区部分地区。作为广州CBD所在地，天河区的关注度位列各区之首。
此前，天河区新盘长期稀缺，但今年以来，多个新盘扎堆入市，据克而瑞不完全统计，截至2024年3月，天河区共有22个在售或待售项目，多个产品定位相近，各个楼盘之间的竞争也将不可避免。
值得一提的是，鉴于120平方米以上住宅限购放开，大户型也成为各大楼盘角力的主战场。据不完全统计，目前天河总共有17个楼盘拥有120平方米以上户型，竞争非常激烈。
近日，证券时报·e公司记者前往天河区网红项目越秀·天河·和樾府，当日虽然下着小雨，但记者在该项目营销中心外看到，多组访客正在洽谈区与销售人员进行交流。在该项目销售人员带领记者前往样板房实地看房时，记者注意到，同一套样板房内，还有两组销售人员正在分别带领客户介绍房源。
据该项目开发商越秀地产介绍，今年2月，越秀·天河·和樾府共计来访652台，销售额达3.9亿元，其中来访的外市客户占比为11%。该项目销售人员向记者表示，目前外地看房客不少，甚至迎来了上海、江苏等长三角地区的客户前来选购。
不过，记者从销售人员处获悉，该项目近期也推出了一些活动，其中部分特价房源的单价，较项目开盘之初也略有折扣。该销售人员解释称，当下天河区推出的新盘较多，就连越秀地产近期也会在天河区推出一个新项目越秀·观樾，因此，该项目需要更加注重自身的性价比优势。
同样在近期，证券时报·e公司记者还前往了天河区另一热门楼盘项目，该项目在去年开盘之初的上市均价为8.5万元/平方米。但就在记者此次踩盘的过程中，销售人员透露，该项目现在已推出一批均价在“6字头”的特价房源。
对于推出特价房的原因，该销售人员称，当期市场环境已经发生变化，去年该项目在天河区仍有“稀缺新盘”的属性，但今年大量新盘上市，内卷加剧，稀缺属性带来的溢价有所回归。
“以价换量”
记者了解到，广州持续上升的新房库存量，令不少开发商都走上“卷价格”之路，目前全新盘多以低价开售，多个项目的开盘价格比吹风价低近5000—10000元/平米。
以天河东板块的华润置地·天河润府为例，该项目开盘前夕，同一片区的另一楼盘珠江花城迅速以九折的优惠促销。结果，天河润府的首开成交热度不如预期，去化率在20%以下；而珠江花城却在促销后的第一个周末短短两天内取得了劲销3亿元的战果。
房地产市场研究专家邓浩志表示，天河区的项目重合度较高，目前的在售代售项目，再加上今年后续的卖地，预计将接近30个项目。“天河已经由以前的‘四大名盘’，现变为市中心四区中的供应大区，供应量一下子飙升七八倍，所以产品重合度一定会高，项目间的正面竞争将是趋势。”
在广州世联研究院副院长崔登科看来，目前购房者出现了一些对期望减轻家庭债务的反馈，所以高使用率、低总价的项目会较受欢迎，而这种“卷总价”的市场情况依然会持续一段较长时间。对于开发商来说，目前流动性比价格定位更为重要。合富研究院也指出，目前市场对价格较为敏感，无论新货、余货，成交热点均聚集在“高性价比”的项目。
而在二手房市场，根据多家中介机构发布的广州二手楼市成交报告显示，受春节这一传统淡季的影响，广州2月新房及二手房成交宗数均有明显下降，但节后交投活跃度回升明显，当前“以价换量”仍是市场主流。
从国家统计局最新发布的70城房价数据可以看到，自从去年8月以来，广州二手住宅的成交价格已经环比连跌了10个月。合富大数据显示，最近1年，广州二手住宅市场议价空间都保持在5%以上，最高达到8.2%。最近5个月数据持续上升，2月的议价空间处于8%，接近最高点。
一位房地产中介人士向证券时报·e公司记者表示，在广州刚刚放开120平方米以上住宅限购政策时，他的一位客户曾立刻将其在售的大户型房源价格调升了10万元，但很快遭遇市场“打脸”，最终这套房源以比之前挂盘价还低数十万的价格出售。
“广州楼市的购房者还是比较理性的，哪怕房东把二手房挂牌价给调高了，他们也不接受的。”上述中介人士表示，目前广州的待售二手房数量也是越来越多，以贝壳数据为例，过去两周的挂牌二手房数量从14.1万套增加到了14.3万套。“目前来看，市场的议价能力还是更偏向于买家一些。”

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