周观点1124：一线取消普宅非普宅标准,广州落户标准进一步宽松

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【天风地产】周观点1124：一线取消普宅非普宅标准,广州落户标准进一步宽松
市场回顾:上周申万房地产指数-0.83%,领先沪深300指数1.77pct;Wind香港房地产指数-2.38%,跑输恒生指数1.37pct。新房市场上周成交334万平,周度环比+2.84%,月度同比+5.66%,相较上月改善12.41pct;二手房市场成交200万平,周度环比-7.13%,月度同比+19.59%,相较上月改善2.79pct。
自财政部等三部门发布地产税收新政后,上周上海、北京、深圳、广州四地先后取消普宅非普宅标准,与之衔接的契税及增值税优惠力度加大,大幅降低住房交易成本。短期来看,利好高能级城市观望需求释放,或延长本轮回暖行情持续时长,中期来看,税费优惠同降息、购房补贴等其他降成本举措一致,其累计效应或不断催化行业下行斜率趋缓及周期反转。我们认为,在税费优惠落地后,降息、落户放松、城改提速或为需求侧增量施策角度,收储、白名单仍为供给侧主要施策角度。
供给侧:
1)收储:目前被收购主体以地方平台类居多,开发商系已有越秀地产、华侨城等主体项目土地被回收案例,回收地块多为商用等非居住用地,回收后以调规后用作居住用地再出让,回收价格包括原价及折价等情况。
2)白名单:增效扩围进展顺利,截至11月18日,白名单项目贷款审批通过金额超过3万亿元,预计到24年末将超过4万亿元。
需求侧:
1)降息:11月美联储降息25bp后,国内LPR保持不变,部分城市上调商贷加点,除指向解决与公积金利率倒挂外,或同时为未来LPR调降保留空间,可关注明年一季度前国内继续降息可能。
2)落户,年内武汉、杭州、苏州、南京等超10城出台购房落户政策,“入户条件放松”及“购房落户”等政策利于进一步激发基本面活力。11月18日,广州作为一线城市率先放松落户标准,同样具备信号意义,后续关注其他高能级城市落户宽松可能。
3)城改:近期住建部宣布城中村改造政策支持范围从35个超大特大城进一步扩大到近300个地级及以上城市。城改扩围结合货币化安置形式,利好低能级、弱需求城市更快解决高库存问题,近期如郑州惠济区房票投放及使用情况效果良好,在地方政府专项债及银行专项借款等工具对本轮城改的明确支持下,我们建议重视城改推进速率及潜在效果的预期差。
若后续基本面出现回落带动板块继续调整,其他增量政策博弈空间加大。
标的端,优选低PB、高ROE品种,重点关注各地收储受益的城投及地方国企,受益税收新政的中介公司,基本面止跌企稳逻辑下优质开发龙头。
重点关注:越秀、城建、贝壳、龙湖、金地、绿城、中海、招蛇、保利等。

大老郭

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