存量房贷利率步入常态化调整阶段

橘子洲头吹玉笛

　　● 本报记者 石诗语

　　11月3日，中国证券报记者了解到，部分银行已开始受理存量房贷利率重定价周期调整申请。“11月1日上午，我在中国银行(4.860, -0.02, -0.41%)App上申请了重定价周期调整，由12个月调整至3个月，当天下午就收到变更申请已通过的短信提醒。”来自深圳的白女士告诉记者，“调整后最近一个贷款重定价日刚好是11月3日，今天查到重定价已完成，贷款利率降至3.3%。”

　　10月31日，工商银行(6.100, -0.05, -0.81%)、农业银行(4.750, -0.03, -0.63%)、建设银行(8.000, -0.06, -0.74%)等多家商业银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，包括调整利率加点值和重定价周期。

　　缩短重定价周期

　　“我原来的贷款重定价日是6月11日，本次将贷款重定价周期调整为按季度后，下一个重定价日是12月11日，从还款计划来看，可以提前半年享受3.3%的利率。”南京的卞先生告诉记者。

　　此次重定价周期调整，借款人可选择3个月、6个月、12个月三种周期中的一种进行重定价。例如，借款人此前的贷款重定价日是3月15日，如果将重定价周期调整为3个月，那么重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，此项政策取消了此前房贷利率重定价周期最短为一年的限制。缩短存量房贷利率调整周期，意味着存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，减弱了借款人因新老房贷利差而选择提前还贷的必要性，也避免了利率因素影响居民住房消费，有利于促进房地产市场回暖。

　　不过，也有银行提醒借款人，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。调整后无法撤销，所以应综合考虑各种因素后慎重选择。

　　多家银行表示，重定价周期不一定越短越合适。在贷款利率下行阶段，重定价周期越短借款人可越早享受低利率；反之，在贷款利率上行阶段，重定价周期越短借款人也要越早承受高利率。

　　动态调整利率

　　11月1日起，存量房贷利率步入常态化调整阶段。当借款人的存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点时，可申请将加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点，但调整后的房贷加点值仍不能低于当地房贷利率政策下限。

　　人民银行会在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率，借款人可登录人民银行官网进行查询。

　　对于此变化，人民银行有关负责人表示，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。

　　“市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。”人民银行有关负责人解释道。

　　分析人士认为，新的存量房贷定价机制可以使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化。同时，建立存量房贷利率常态化调整机制，有助于稳定存量房贷规模，持续增强市场信心。

　　受理时间略有差异

　　各家银行开始受理调整重定价周期的时间有所不同。记者了解到，与中国银行基本同步，交通银行(7.130, -0.09, -1.25%)目前也已受理并完成部分借款人的调整申请。此外，多家国有银行、股份行、城商行等银行公告称，将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请。

　　以六大国有行为例，中国银行表示，自11月1日起，借款人可登录该行手机银行App，通过“贷款-房贷利率调整”申请调整利率加点值或重定价周期。邮储银行(5.240, -0.02, -0.38%)表示，自11月7日起，借款人可向该行申请调整重定价周期，符合条件的，该行将及时予以调整。

　　工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均表示，将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请。

　　其中，农业银行表示，对于重定价日选择为贷款发放日对日的，自11月1日21：00起，借款人可通过农行手机银行自助申请重定价周期调整，符合条件的，该行将于11月5日、6日根据申请情况进行统筹调整。11月5日（含）后提出重定价周期调整申请的，如符合条件，该行将在申请日次日完成调整。

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