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5.蹊跷的高价地王
要推升房价，最关键的指引信号是土地拍卖价，土地拍卖价越低，购房者越期待房价下跌，而土地拍卖价越高，购房者越担心未来房价疯涨，越容易去疯狂抢房。 问题是，谁来扮演这个至关重要的角色？ 在房价低迷的时候，许多地方政府突然一致地收紧了土地出让，像挤牙膏一样吝啬，这当然容易推升地价。而这并非仅仅是地方行为——2015年3月27日，国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。 推升地价必须靠娘家人。 2016年6月2日，上海某报总结了一个神秘地王的轨迹：6月1日，隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价，更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。 被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至2016年6月1日，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及昨天的上海顾村地王。 “地王”出现，谁与争锋？ 蹊跷之处在于，当“地王”的钱从哪里来？ 2016年6月19日，《21世纪经济报道》指出：市值不过几十亿却频频拿下数百亿“地王”，这便是信达。 作为承接四大行万亿呆坏账的四大资产管理公司（又称“四大AMC”）中唯一一家直系上市地产公司，自2015年以来，信达地产携天量资金高调入局一二线城市土地市场，以高溢价率地价横扫其他房企，将多块地王收入囊中。信达地产通过公开竞价的方式获得房地产项目总耗资高达352.03亿元（土地溢价率最高达到了303%），而其2016年的营业收入只有81.3亿元，总市值截至6月17日仅为74.1亿元！ 后来，有新闻报道指出，一些地方所为的“地王”，得到了地方政府的“返佣”，即所为天价成交的“地王”，在完成了抬高房价的使命后，会得到地方政府返回的买地钱。 这种相互协助的关系，最终抬高了房价。众所周知，房屋每年是有折旧的，它的价值每年是逐年缩减的，尤其对于中国这样一个所谓买房其实就是一次性交清70年租金的行为，唯一在涨的是地价，拉抬房价的实质就是拉升地价。 “地王”的作用是使人们对未来更高的房价充满憧憬，不，是确信不疑。 于是，抢房潮开始：国内一、二线城市的房地产市场异常火爆，“352套千万级新房一天内被抢光！”“北京南五环外地价近5万，上海库存仅剩3.7个月！”与此同时，2016年1月人民币贷款规模较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超 出8900亿，创下单月纪录新高，大大超出市场预期及历史同期均值水平。这实际上强化了公众对货币贬值的预期，这种预期又产生出恐惧心理，促使人们买房保值。央行放水，刺激个人住房贷款持续数月高位运行，支撑了房市的火爆。 6.房价上涨的惊人真相
任何一个经济体，当高房价涨幅远远超出做实业者的利润增长幅度时，就会吸引资金大规模流出实体经济而流向房地产领域——房地产属于虚拟经济。 国内许多媒体报道了这样一则新闻：1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%【这种涨幅中国一年内就完成了】，而同期个人收入已增长3倍【收入增长是房价涨幅的5倍】；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%。扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。 《环球》杂志第六期封面的一个醒目的标题就是《德国房价缘何十年不涨？》。全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊说：“以去年为例，德国人的平均月收入在2400到3000欧元之间，而房价是每平米1000到1500欧元之间（德国人每年的平均收入可以买20多平方米房子）。和德国人的工资涨幅相比，即使不考虑通货膨胀的因素，德国的房价也是不涨反跌的。” 原因是什么呢？ 薛城俊说：原因很多，简单的说有以下几点：德国基本保证了人人居有定所，这样也就实现了供求关系的平衡，遏制了房价上涨的市场因素。第二点就是德国有一套专门针对房地产的法律，对投机性的房地产买卖做了严格的规定，并通过各种房地产税大大限制和压缩了房地产炒作的利润空间，甚至是让其无利可图。同时德国的房屋出租市场非常健全，另外还有房客协会等组织机构，极大的保证了房客的利益不受侵犯。 全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊点出了最根本的一点：德国基本保证了人人居有定所，这样也就实现了供求关系的平衡，遏制了房价上涨的市场因素。 我在《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》中指出：2010年，欧盟27国工程机械制造业产值约为250.7亿欧元，同比增长19.2%。其中，德国工程机械制造业产值82.6亿欧元，约占欧盟总产值的32.9%。也难怪，德国何以稳坐欧元区老大的位置而无人撼动了。试问，如果德国的房价也常年保持高速上涨，炒楼炒房的收入远远超过踏踏实实从事制造业的收入，德国人还能那么踏踏实实地做制造业吗？在高房价的重压之下，德国的青年一代的理想会不会也被拥有一套房子的更现实也更具体的目标所替代？下图摘自《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》P259页 7.困局
以拯救房地产为核心的政策选择，顺利完成了它的历史使命，但这并非棋局的终点。 2016年9月10日的《北京青年报》看法了一篇令我万分震惊的报道：全球领先的机床制造企业——德克尔马豪吉特迈（上海）机床有限公司（以下简称“德马吉”）日前宣布上海工厂停产，员工解除劳动合同，引发网友唏嘘。有人乘机吐槽，卖100台机床不如去离婚炒房。 
对于停产的原因，德马吉公司在公告中给予了解释：近年来，由于国内外经济增长趋势下滑，市场每况愈下，公司一直面临低产能利用率、高通货膨胀率、日益增高的生产成本以及日益缩减的市场需求等众多严峻问题，这些问题已导致公司发生巨大的长期累积亏损。鉴于此，公司股东已决定，自2016年8月29日起，公司开始停止生产。公司将依照法律规定向员工支付劳动合同解除的经济补偿。公告中还强调：自8月29日起，公司将关闭厂区，任何人员非经公司事先同意，不得进入厂区。 德马吉是由德克尔、马豪、吉特迈、森精机等四家著名的机床企业重组而成的一家国际品牌机床企业，是世界最大、最先进、机床种类最多的机床制造商，其在全球拥有21家工厂，年产机床超过20000台。德马吉在全世界和中国的制造业具有最广泛的用户群体，改革开放以来，中国的现代化急需提高制造业水平，对德马吉机床的需求愈来愈大。中国现代化的飞机、运载火箭、船舶、高铁及动车、汽车、各种家用电器、通讯设备、医疗仪器等的许多关键零部件都在使用德马吉机床制造，可以说德马吉的用户遍布中国每一个机械加工制造行业。 任何尖端的技术要变成现实的产品，不仅需要技术，需要尖端材料，更需要高精尖的机床。当生产高精尖的机床的世界最顶级企业都能被几个炒房客轻易打败的时候，可曾有人想过中国正在面临的危险吗？ 2016年9月2日的《第一财经日报》刊发的《利润低成本高公司长期亏损 德马吉上海工厂停产》的报道指出：“德马吉正在调整中国在公司产业布局中的地位，德马吉上海工厂此时停产某种程度上意味着德马吉逐步放弃了中国作为全球制造基地的作用，而是将中国重新定位为制造业市场。” 中国的高房价正在成为对实体企业最重要的驱赶力量——这是形成全球第五次大产业大转移的根本力量之一，这种力量有别于推动前几次全球产业大转移的力量。
上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭，很多人在探讨这一个问题的时候，都忽略了，日本是主动刺破泡沫的。这其实跟朱镕基总理在1993年主动刺破海南、北海房地产泡沫一样，都产生了一个良性的后果：把资源重新驱赶入实体经济！试想一下：如果日本房地产泡沫不破灭，日本还能靠技术的不断进步来维持它的强国地位吗？
8.症结与未来
房地产的困局如何收场？如何破解？ 中国多家媒体曾经报道：国家发展改革委员会的一份报告指出，中小城镇迫切希望加速发展，全国县以上规划的新城新区超过3500个，规划人口是目前中国14亿人口总量的逾两倍即超过28亿。据美国人口普查局的估计，目前世界总人口为74亿。另有研究认为，中国县以上新城新区到2030年的规划容纳人口规模达34亿。 为什么还有很多需求者买不到房？ 答案是由于不均。我们通过媒体的报道可以得知，一些腐败分子被查的时候，动辄几十套、上百套住房，他们既不销售也不出租，等于人为减少了市场供应，强化了房屋实际供应过剩局面下的反常的稀缺现象！许多炒房客囤积居奇，也是发挥着同样的作用。 我想提几个简单的问题：当高房价对实体经济的抽血效应，使得整个棋局无法向前运转的时候，有关部门会否以抑制房价上涨之名推出房产税以促使资源流向实体经济？现在，地方政府尤其一二线城市的土地，已经卖得所剩无几，以打击投机之名开征房产税维持财政收入，可谓名正言顺顺理成章！再想想2015年股市在5000点位置的时候，政府需要把资金驱赶入楼市。而现在，中国比以往任何一个阶段都需要把资金重新引入实体经济！ 还有一个更为重要的问题，在大家疯狂抢购住房的时候，谁在抛售这些住房？只有人愿意卖才能真正成交啊！在中国不惜离婚炒房的时候，一个重要的数据就是在海外买房、海外投资的大量增加。中国人在海外疯狂买房的新闻大家都司空见惯了。2016年1月20日，商务部发言人沈丹阳介绍，2015年，我国境内投资者共对全球155个国家/地区的6532家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现对外投资7350.8亿元人民币(折1180.2亿美元)，同比增长14.7%。截至2015年12月底，我国累计对外非金融类直接投资5.4万亿元人民币(折8630.4亿美元)。对比一下数据，就知道2015年对外投资规模之大了！ 前天，一位移民美国的朋友打电话对我说，他刚刚卖掉了上海的房子，说他长出了一口气。他对我说：“中国现在像集邮一样把美国、日本当年爆发金融危机的因素都收集齐了。我实在感到后怕了，做什么都亏钱，房子却涨成这样，房子不出手每天睡觉都不踏实，太令人恐惧了。” 是的，在国内许多人抢房的时候，另一部人在退出，把资产转换成美元资金。现在，距离中国正式加入SDR的日期已无几日，大变局越来越近。这让我不由自主地想到2015年，当股市越过5000点时候人们的疯狂，那种疯狂加杠杆蜂拥而进的场面令人心有余悸。我当时在上海复旦大学总裁班给企业家上当年最后一次课，警告股市泡沫可能破灭，中间有人因不同意而离场…… 美国是世界经济的火车头，如今，这个火车头在拼命地从全球各地召回自己的企业，重振自己的制造业，许多人忽略了，这意味着美国将提高产品的自给率，而由此必然会对全球经济产生深远的影响。 奥巴马在2016国情咨文演讲中指出：“我先说说经济，基本的事实是这样的：现在，在全球范围内，美国经济是最为强大且坚固的。纵观历史，我们现在处于私营部门连续创造就业机会最长的一段时期中。我们创造了逾1400万个新的就业岗位；这是自20世纪90年代以来就业增长最为强劲的两年；失业率下降了一半。汽车行业也创造了最辉煌的一年。在过去的六年里，制造业创造了将近90万个新的就业岗位。而且，我们在取得这些成绩的同时，还将赤字减少了近四分之三。”（Let me start with the economy, and a basic fact: the United States of America, right now, has the strongest, most durable economy in the world. We're in the middle of the longest streak of private-sector job creation in history. More than 14 million new jobs; the strongest two years of job growth since the '90s; an unemployment rate cut in half. Our auto industry just had its best year ever. Manufacturing has created nearly 900,000 new jobs in the past six years. And we've done all this while cutting our deficits by almost three-quarters） 美国正在发生巨变。 全球正在发生巨变。 我多想大喊一声：醒醒吧，大变局就在眼前啊！但是，看看水表，看看眼前的浓茶，我不得不压低声音。 始于2016年的这个新周期，所持续的时间，将超出很多人的想象。这是我在《时寒冰说：未来二十年，经济大趋势》中最后一个周期未写中国的原因，因为始于2016年的这个周期要一直延续到至少下一个周期。 维持房地产泡沫，比维持金融稳定要容易得多，反过来说，维持金融稳定要比维持房地产泡沫难得多。没有一个国家可以做到两全其美。尽管，我祈祷中国能够做到这一点，不至于带来大灾难。
9.珍惜最后的杜鹃吧
写到这里，我想说，很多人批评我，说我为什么看不到许许多多好的地方，为什么不去赞美而充满批评。现在，有批评意见敢说出来的人还剩几个？中国真的缺少赞美的声音吗？珍惜最后的杜鹃吧！杜鹃泣血建言，遮掩不了一个民族的伟大光环，多一点包容性，让民生的疾苦也能发出来一点吧，看看多少真正需要住房的普通人才忧虑万分，他们都是真正踏踏实实做实业的人，这些人，才是民族的脊梁啊！如果继续纵容杀勤，而鼓励投机，谁还踏踏实实为整个国家创造财富！ 我还想说的是，现在，能够坚持泣血建言的人日益稀缺，而这难道不是一个民族前行最需要的吗？ 暑假，带女儿和一位亲戚的孩子一起到豫西山区，我想让孩子知道，这些年来，她的父亲在做什么，为什么坚持，坚持的动力和意义是什么。到那里后，孩子被贫困的状况惊呆了，她泪流满面，把自己的零钱拿出来资助了四个家庭的孩子读书。女儿回来后写道： “那位妇女带着我们走向一个小房间，本来就小得容不下几个人的屋子，却硬生生地塞下了两张旧床。床上躺着那孩子的妈妈，见我们到来，吃力地用手撑着床板坐起来，与我们打招呼。她的手一直撑着床板，微微发抖，用颤抖的声音跟我们打招呼……她的丈夫死于一场车祸，她自己也摔坏了腿，一年内都无法下床，这个家全靠着孩子的小姨来照顾，几乎没有收入。她双眼含泪……这个男孩与我年龄相当，只比我大三个月，但是看上去却格外单薄瘦弱，与我们说话时也不敢抬头，很胆怯，令人难过……我真的应该更加努力，更加上进，将鼓励和支持装进一个个信封里，送到更多需要帮助的学子手里。我也真的感受到了，把爱心献给别人，不是让别人作出回报，而是使自己和别人更快乐。” 这个国家，最重要的不是房子，而是能推动民族前行的实体经济和无数为此奋斗的企业家和职工；在一个伟大民族前行的历史进程中，起决定作用的不是房子，而是民生，而是百姓疾苦，是民心，是民族凝聚力！当民生也如同房子一样被重视的时候，当民众活得有尊严活得精彩的时候，一个民族的伟大复兴之路，也才会更加光明更加精彩。我为中国祈祷！
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发表于 2016-9-25 20:15
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