三四线城市库存高企 部分房企转移债权

天悦小散

三四线房企负责人正在转移公司债权。12月19日，PE机构九鼎投资旗下九信资产发布的300亿融资计划书引起关注。在其300亿融资里，九鼎投资全资子公司昆吾九鼎出资10亿，53位投资者以债权资产出资190亿，另外100亿需要向市场募集。九信资产将用130亿元发展不良资产收购和处置业务、100亿元用于债权及夹层产品投资业务，70亿元用于母基金业务。　　根据九信资产的财报，其净资产仅5527万元。一旦融资完成，九信资产市值最高可达341亿。九信资产将成为新三板当中市值排名第三的挂牌企业，九鼎系则很可能问鼎今年新三板“定增王”。
　　值得注意的是，九信资产的53位投资人均来自于三四线城市房地产企业，其所出的190亿债权资产主要是本人持有的公司债权。
　　在债权对应的70多名债务人中，超过5成来自房地产开发有限责任公司或置业有限公司，剩下为建设控股有限公司、实业有限公司和投资集团有限公司。同时，部分房企负责人已将持有的股权或拥有的资产质押给九信资产的子公司西藏九信。
　　以镇江智谷房地产开发有限公司董事长赵慧中为例，他以2.5亿元债权出资参与九信资产的定增，而2.5亿元债权的债务人正是他自己的镇江智谷房地产开发有限公司。同时，他以自己所持的97.50%公司股权对债权做质押担保。
　　目前，三四线城市房企库存高企，资不抵债。中指院在12月18日发布的《未来五年中国房地产趋势报告》指出，三四线城市是中国房地产高库存的“重灾区”，8成三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力。
　　报告称，三四线城市可售商品房的消化周期基本在20个月以上，而一般商品房的合理消化周期在12个月以内。以镇江为例，目前可售面积为340万平方米，可售商品住宅消化周期最高为24个月。从土地消化时间来看，三四线城市平均消化时间为5年，其中潍坊、鄂尔多斯、东营超过6年。
　　同时，镇江、锦州和余姚为代表的城市，经济发展以第二产业为主，吸引外来人口非常有限；人口规模小，居民住房需求基本饱和。
　　但这些城市近几年城市化进程较快，大力推进新城新区建设，土地供应过剩。例如2009年起锦州房地产进入快速发展阶段，政府加大土地供应，土地成交面积一度达到1000万平方米，造成现有库存压力巨大。
　　此外，三四线城市房地产产品较为单一，同质化现象严重，项目竞争力下降。特别是很多城市新城区的项目由于没有完善的配套建设，购房人无法正常生活，进一步加剧了过剩压力。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，三四线城市的房企经营困难是一个必须经历的过程。一方面，去库存压力持续增大。另一方面，企业经营模式过于粗放，过去基于土地高溢价和房价持续攀升的盈利模式很难持续下去。
　　他认为，九信资产承担的各类债权关系，多和一些经营能力低下的房企挂钩，此类定向增发的做法有很大的风险。很多中小企业债权出资后，经营状况会持续恶化，偿债能力欠缺。九信资产虽握有大量债权，但能否兑现仍有悬念。“三四线房企通过转移债权获取股份的做法，并不奇怪，九信资产的定向增发倒略显奇葩。”严跃进说。