申万宏源：房地产去库存的可能路径和效果浅析

天悦小散

投资建议：

总体来看，我们认为可能的房地产去库存的路径有以下四种，1、通过新农民工市民化消化；2、通过房地产企业购并消化；3、通过取消限购（包括限外、限农）来消化；4、通过扩大政府购买消化。这四条路径可能造成的影响是，地产库存增幅逐渐减缓至缓慢去化，房地产业行业集中度提高，居民加杠杆，投资增速或在明年迎来拐点，但政策实施存在一定的风险和平衡难度。

路径一：通过新农民工市民化消化，影响力度取决于户籍等限制措施开放的力度；通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房，未来需要持续维持房地产价格相对稳定、购房成本下降和农民工收入增长稳定。明年将通过户籍改革让渡公共服务，加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。第一，农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约，可能采取分层次放开城市迁入限制，从中西部三四线城市入手。第二，从效果上来看，短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量，但大部分农民工缺乏支付和购房能力，这部分购买需求只是“需要”而非有效需求，按揭买房存在一定的潜在风险。为避免信贷风险的发生，未来需要持续维持房地产价格相对稳定、购房成本下降和农民工收入增长稳定。

飞黄腾达

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