[转]刘晓博 经济回暖的背后：房地产再成“吸血鬼”！

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央行昨天（4月20日）下午公布了“2016年一季度金融机构贷款投向报告”，为我们揭开了一季度经济回暖的真相。

根据报告，一季度新增人民币贷款4.61万亿，创下历史新高。到三月末，金融机构人民币各项贷款余额达到98.56 万亿元，同比增长14.7%。

4.61万亿的新增贷款，都去了哪里？根据央行报告，1.5万亿去了房地产领域，占了三分之一。其他新增贷款，主要去了企业。

可见，房地产成了吸收贷款非常重要的领域。

如果用另外一个指标，房地产对贷款的“吸血鬼”效应就更加令人惊骇：

跟去年一季度相比，今年贷款多增加了9300亿元。而这多增加的钱里面，有5045亿元去了房地产领域，其中4309亿元是个人住房按揭贷款。也就是说，仅个人住房按揭贷款，就拿走了“多增加贷款”的46.3%！

此外，一季度新增贷款里，房地产获得的增量还远远超过了“三农贷款”和“小微企业贷款”。我们都知道，一年多以来，央行多次定向降准，支持“三农”和“小微企业”，但事实上他们能获得的蛋糕非常有限。在2016年一季度，“三农贷款”还出现了显著的增速回落。

那么，在资金雨露的滋润下，房地产又发生了什么变化呢？下面几张图很好说明了这一点：

      上图为房地产开发投资的增速，2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，扣除价格因素实际增长9.1%。走势图非常形象地反映了房地产行业的见底回升。

      在地域分布上，中部省份房地产投资回升最快，远远超过了东部，这也是非常令人意外的。大概可以这样解释：中西部地区发展经济的模式更传统，所以更多依赖房地产；而东部在转型，对房地产的依赖在降低。西部因为人口少，所以在房地产投资增速上没有那么激进，但也略微超过了东部。

      上图是房企购置土地的增速，仍然是负增长，但跌幅显著收窄。

      上图是房地产销售面积和金额的走势图，反弹非常显著，而且销售额增速更猛，因为全国房价普遍上涨了。

      在销售额、销售面积增速上，东部超过中部，中部超过西部。这说明，去库存东部更容易。为什么？人多钱多呗。所以，未来中西部的库存必然会继续上升：房子卖得慢，投资增速反而比东部快。

      上图是房企到位资金增速，根据统计局的数据：1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%；利用外资18亿元，下降80.6%；自筹资金11740亿元，增长4.7%；其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。

      可见，在开发资金里增长最快的还是来自个人按揭贷款的钱，此外是定金预收款。说白了，是家庭和个人在为中国房地产买单。因为汇率变动，房企在国外融资大幅减少，估计想借钱也比较难了，国外普遍对中国楼市不太看好。

      这幅图片更形象地反映了热钱涌入房地产的状况。其实，这就是一季度中国经济回暖的真相：热钱流入房地产领域，通过开发商之手分配给钢铁、水泥、玻璃、建材等上下游产业，最终带动“落后产能”的起死回生，支撑了GDP的增速。但创业企业、小企业、制造业和三农获得贷款仍然比较困难。所以，中国经济的转型仍然艰难。

       央行显然注意到了这个趋势， 研究局首席经济学家马骏前天表示，未来的货币政策操作，除了要继续支持实现稳增长的目标，也要注意防范宏观风险，尤其是要避免企业杠杆率过快上升，还要考虑到货币信贷增长对未来物价走势和房地产价格的影响。

       客观地说，在经济下行压力巨大的情况下，利用房地产稳增长无可厚非。但这种补药不能总吃，因为副作用太大，而且效果会递减。但愿中国经济早日回到通过改革、转型促发展的道路上来。

       结论：

       1、一季度房地产的这种增长，显然无法持续。虽然看起来很像2009年重现，但M2增速只有13.4%，相当于那时的一半。由于人民币汇率见顶，并存在高估，加上美元加息，所以中国不敢把房地产泡沫玩得太大。

       2、二季度房地产会在惯性作用下继续回暖，但三季度可能再度趋冷。

       3、真正有投资价值的房子，仍然是首都、直辖市、中东部人口经济大省省会，以及部分计划单列市和极少数地级市（苏州、东莞、廊坊之类）的房子。二季度以后，短炒的风险将全面降临。

       4、对于地产股，要保持警惕和谨慎。

hanlin20070124

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带刀侍卫

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