四大AMC进入地产的前世今生 从无心插柳到主动栽花

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随着三四线城市房地产市场的持续低迷，中小型房企的风险更大，几家资产管理公司此类的变相放贷业务均有所收缩。于是，房地产业务占比比较大的信达开始在全国各地高调拿地，其中7幅是“地王”。

　　近日，四大国有金融资产管理公司（AMC）中的信达资产旗下信达地产(4.86 +0.83%,买入)四处高价拿地，成为新晋“地王”而备受关注。

　　据21世纪经济报道记者了解，信达、华融、长城、东方四大资产管理公司进入地产行业开始都是“无心插柳”。众所周知，四大AMC的成立就是为应对上世纪末的亚洲金融危机，通过收购处置国有银行剥离的不良贷款，防范和化解金融风险。

　　某AMC人士向21世纪经济报道记者表示，“资产管理公司在接收政策性处置的不良资产中，就有很多抵质押物是土地、房地产等，加上后来的商业化收购，资产管理过公司手中就拥有了不少的土地、在建工程、烂尾楼、投资房地产等。除了转让和出租以及其他金融化手段来处置，还需要介入房地产的营运。”

　　因此，在处置的过程中，资产管理公司逐步成立了独立的地产运用平台。比如，信达资产旗下有信达地产，华融资产起来有华融置业，长城资产旗下有长城国富置业，东方资产曾于2015年购买了上海证大超过50%的股权，不过不到一年时间便开始抛售了。

　　前述AMC人士表示，上一轮的不良资产处置成功得益于中国经济的增长和房地产等固定资产的升值。正是因为如此，此后AMC在商业化收购过程中也更加青睐房地产项目，2012年左右，不少房地产信托项目出现风险，信达等公司都积极参与化解。不过，其他三家公司的房地产项目主要还是不良项目，像信达这样直接举牌拿地的还是个例。

　　从被动接收到成立独立地产公司

　　成立之初，四大资产管理公司接收国有四大银行和国开行政策性贷款1.4万亿。2004-2005年中行建行工行上市前夕二次剥离不良贷款约7900亿，违约处置不良损失率4500多亿。

　　2006年底，四大资产管理公司累计处置政策性不良资产1.21万亿元，基本完成了政策性不良处置的任务，开始了向商业化转型。商业化转型后，资产管理公司又通过市场化的手段收购不少商业银行的不良资产。

　　由于银行的贷款普遍具有抵押物崇拜，因此早期剥离的不良资产中，有房地产等作为抵押物的还算是比较优质、回收率较高的项目。在上一轮的不良资产处置过程中，恰逢中国经济高速增长，资产价格处于上升周期，房地产等固定资产的升值也给AMC的处置带来较高的回报。

　　前述AMC人士表示，以前处置时，我们收过来很多烂尾楼项目，除了转让，通过再增加投入，进行开发和运营，不少都能获得超额回报。由于房地产的开发和运营与其他不良的处置还有不同，所以就四家公司逐渐都培养了地产投资与开发的专业队伍，并成立独立的房地产平台。

　　以房地产业务量较大的信达为例，该公司旗下的信达地产于2008年底整合了旗下11家房地产公司，并通过资产重组的方式借壳软件公司“青鸟天桥”实现A股上市。近期出现72.99亿元总价的上海新江湾城地王、30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王、33.9亿元的杭州南星地王等均为该公司作品。

　　长城国富置业有限公司则是长城资产旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台，主营实业投资、资产管理与经营、租赁、房地产开发与经营等业务。由上海天诚置业公司、上海新金穗实业（集团）股份有限公司、上海金豫置业有限公司三家公司组成，其中前两者是农行设立的地产公司，后划归长城资产上海办事处。

　　该公司官网显示，长城富国置业旗下现控股企业5家，参股企业9家，包括6家上市公司。公司在上海、济南、银川、湘潭、贵阳等地先后投资建设有办公楼、商场、高星级酒店、住宅小区等项目十多个。

　　华融旗下的地产平台华融置业，其前身是珠海市横琴信东房产实业开发公司。该公司董事长赖小民于2009年做出“激活信东公司，搭建房地产业务平台”的战略决策，同年7月1日将公司改制更名为“华融置业有限责任公司”，注册资本8.5亿元。

　　华融资产称，其基于不良资产的房地产开发业务由华融置业开展。2014年和2015年，华融置业的收入分别为人民币26.29亿、25.02亿元，其中房地产(13.44 +1.43%,买入)相关业务收入分别为24.87亿元和21.60亿元。

　　目前，东方资产旗下暂无房地产平台，不过该公司于2015年初以总价14.89亿港元的价格先后买入上海证大超过50%的股份。本来上海证大有望成为东方旗下的地产平台， 不过2015年底便传出东方资产转让上海证大股份的消息。

　　不过，相比其他大型房地产开发商，四大AMC旗下的房地产平台仍然较小。

　　多渠道进入房地产

　　2010年，信达完成股份制改造后，也成为唯一一家获准收购非金融类不良资产的金融资产管理公司。从此，该公司开始拓展非金融类不良资产管理业务，亦为暂时出现财务和经营困难的企业提供债务重组支持，其中也包括一些房地产项目。

　　2015年8月，财政部联合银监会下发了关于《金融资产管理公司开展非金融机构不良资产业务管理办法》，将非金融机构的不良业务的处置业务扩大到四家AMC.

　　某AMC高管曾在接受21世纪经济报道记者专访时表示，“房地产在当前我们的重组附加条件类业务中占有一定比重，这是我们基于对房地产行业前景的判断和我们的专业优势所进行的战略抉择”。

　　在他看来，房地产行业仍然是我国经济发展的重要组成部分，随着房地产市场调控方式的转变，房地产市场将出现区域、企业和产品三个方面的结构性分化。因此，该公司的房地产业务集中于大中型城市，产品集中在刚需、保障性住宅以及功能、价格定位合理的商业性房产等产品。

　　此后，随着房地产信托爆发式增长后带来的危机，AMC也开始逐步介入房地产信托项目。2012年4月，信达资产旗下金谷信托、信达投资、信达地产联合发起组建一只总规模达100亿元的房地产并购基金。这只规模巨大的特殊机会型并购基金采用有限合伙制形式，投资方向瞄准不良房地产信托产品收购。其他公司也陆续接盘了一些房地产项目，不过量相对较少。

　　与此同时，金融监管部门加强对影子银行的监管，房地产开发商特别是一些中小型开发商的融资渠道受阻。此时，四大AMC扮演了二三线城市中小房地产商“金主”的角色。

　　据21世纪经济报道2014年曾报道，四大AMC通过“债权受让”的方式，向二三线房地产企业提供融资。具体的方式是，就是四大AMC原价受让房地产开发商及其关联公司之间的债权，一定期限后要求房地产企业股东回购这边债权并支付一定的资金占用费。债权转让只是“幌子”，实质就是变相向房地产企业提供贷款。同时，资产管理公司也会让融资方提供抵押和担保，而所谓的资金占用费等就是贷款的利息。

　　事实上，四大资管公司都有通过债权转让模式向房企变相贷款融资。包括新华联(8.76 +3.91%,买入)、华夏幸福(24.57 +0.57%,买入)、云南城投(4.57 +0.66%,买入)、福星科技、金科股份(3.52 +0.86%,买入)、大名城(9.30 -0.11%,买入)、凯乐科技(14.80 +1.16%,买入)、华业地产、中南建设(5.98 -7.72%,买入)、大港股份、荣盛发展(6.87 +1.78%,买入)等上市房企以及非上市房企。

　　而随着三四线城市房地产市场的持续低迷，中小型房企的风险更大，几家资产管理公司此类的变相放贷业务均有所收缩。于是，房地产业务占比比较大的信达开始在全国各地高调拿地，其中7幅是“地王”。

　　不过也有其他AMC人士对此表示不理解，“现在房地产市场还是有风险的，信达这样去拿地背后的逻辑我们都不太理解。”

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谢谢楼主分享

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好好学习，共同提高