恒大宝能逆势争抢万科 隐藏三大惊人深意

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从2015年底“宝能系”举牌万科，到2016年4月恒大举牌廊坊发展(600149,股吧)，再到近期恒大举牌万科，举牌上市房企开始了一波小高潮。　　不过，从房地产市场长期趋势来看，市场公认房地产企业“黄金年代”已过；尽管房地产崩盘概率较低，但房地产企业“暴利”不再已是必然。因此，外界对于恒大举牌万科的解释也多是许家印的个人野心，“宝能”举牌万科也被认为是“野蛮人”的胡来。
　　在房地产行业走下坡路、房地产企业低盈利、高估值的背景下，九州证券首席经济学家邓海清却认为，投资人并不是傻买、炒作，而是有很大深意。
　　首先，买上市房企买的不是企业，而是一二线城市的土地库存，以及一二线的房产库存。
　　回顾中国土地价格变迁，2008-2016年，一线城市土地价格由2000元/平涨到8000元/平，二线城市由1200元/平涨到2400元/平，而三线城市土地价格几乎没有上涨，长期维持800元/平不变。再看一线城市土地价格上涨的历史，2008-2012年一线城市土地价格涨幅很小，真正的土地价格上涨是在2013-2015年，一线城市平均土地价格直接由3000元/平涨到8000元/平。
　　由于上市房企的土地以成本法计价，近两年的土地价格暴涨并未反映在房地产企业的PE和PB上，对于持有大量一二线城市土地和房产资源的房企，其真实PB可能已经大幅下降。因此，房地产企业与其他企业有个很大的区别，房地产企业的库存有投资的属性，特别是一二线城市的土地和房产库存。
　　其次，在“资产荒”和投资回报率下降的大背景下，房地产企业具有相对稳定现金流，相对长期投资价值上升。
　　上市房企规模大、盈利相对稳定，对于大体量资金而言是优质标的。尽管房地产行业“黄金时代”结束，但仍处于“白银时代”；作为长期投资而言，相比其他行业仍有优势。
　　第三，保险公司与地产公司举牌的目标有所不同，保险公司举牌更看重产业整合和会计报表合并。会计报表合并的逻辑较为简单，当保险公司持有上市公司比例超过20%，保险公司可以将股权列入长期股权投资科目，合并被投资公司净利润，二级市场股价波动对保险公司的影响将被消除。
　　而产业整合因素是指保险公司希望通过地产公司进行实体和资本运作，例如养老地产、商业地产、资产证券化等均是保险、地产的合作点，保险公司可能希望通过控股地产公司实现“1+1＞2”的效果。
　　总之，邓海清认为举牌上市房企并未“一时兴起”，背后是一线土地价格暴涨、限制土地供给和房企拿地导致持存量土地的房企估值重估，房地产行业见底之后的稳定现金流的优势凸显，保险公司进行产业整合和会计报表合并意愿。
　　邓海清表示，在严控一线城市土地供给的政策不变的前提下，一线城市土地未来仍将是稀缺资源，一线城市土地价格和房价易涨难跌，举牌优质上市房企确是精明的投资。

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