房企变形记 房地产模式的新探索

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2016年上半年的地产江湖波诡云谲，一方面是去库存成为政策主线，但三四线城市去库存困境却不断加剧；另一方面是地王频现，在这股不断被推高的地王热潮中，央企的高价拿地和并购成为主要看点；与此同时，战火持续超过一年的万宝之争在多方利益的博弈下迟迟没有画上句号，无论结局如何，它终将改写万科乃至中国地产的格局。

　　而所有的这一切，或将导致中国地产话语体系的更改。

　　为了争取更多的主动权和话语权，“转型”是房企在发展过程中必不可少的动作。楼市步入白银时代，无疑是一个拼品牌、拼品质、拼创新、拼价格、拼服务的新时代。在这个大背景下，房企不断创新，探求新的房地产模式成为必然。

　　事实上，各大房地产商早已运筹帷幄，纷纷寻找自己在下半场的竞争策略和生存之道，楼市黄金下半场的大战已经打响。

　　在这一场变形记中，每一个房企既是独立的个体，亦是抱团前行的同盟军。从产品到营销、资本和组织各个层面，强烈的求变意愿正在不断渗透，人人都在争取成为转型时代的模范生。不破不立，“创新”都在主导楼市新战场，这背后是房企坚定转型的信念和善于试错的智慧。

　　强者恒强，谁能走得更远，除了情怀，更需要专业主义和职业精神。

　　轻资产的践行

　　近年来，地产圈已被轻资产模式刷屏。任何一个开发商都希望，以较少的资本投入，利用杠杆原理，整合外界资源，实现企业价值和利润的最大化。

　　传统的房地产运营模式遵循融资、拿地、开发、销售几大环节。但各家房企也都清楚，一旦在面临资金和运营双重压力时，重模式的弊端就会放大。现实很骨感，房地产利润水平下降甚至趋于微利已成为常态。专注轻资产运营模式，自然成为解决问题的好办法之一。

　　相比较住宅领域，商业地产的轻资产试验更为吃香。各家房企的尝试也各有不同。万科的轻资产探索更加偏向于引入基金，入股合作，补充资金。而万达、龙湖、红星商业等开发商尝试品牌输出、引入基金、代管项目等轻资产模式，以抵抗行业重资产模式的风险。

　　以万达为例。万达的轻资产战略聚焦在业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个维度上，而地产轻资产方面选择的是代建和管理的输出。在今年年初的西双版纳年会上，王健林宣告了万达脱胎换骨式的转型。在这场新的万达商业轻资产转型中，未来的万达将不再是一家房地产公司，而是成为不动产租赁和运营商。

　　事实上，万达曾于去年就宣布与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在2015-2016年两年间首批投资约人民币240亿元。这种合作模式采用外部的投资撬动，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益，万达与投资方按一定比例分成。万达不占用资金，每年获得可观的收益。

　　借助轻资产实现扩张的还有融信。按照融信方面给出的注解，一贯长期坚持审慎稳健的运营策略，股权轻资产的运营模式加之与一线的强强联合，使得集团实现了规模化的蜕变。融信方面认为，上海世界级商务地标项目—虹桥世界中心亦是融信践行合作共赢轻资产开发模式的典型。

　　各家都明白，产融结合的时代下，房地产的竞争亦是资本的竞争。

　　值得一提的是，伴随房企的轻资产尝试，处于洗牌背景下的房地产基金行业也迎来了新的机遇。尤其是当房地产的金融属性越发凸显时，房地产资产证券化更是被反复提及。

　　资产证券化的尝试，绿地控股(9.76,-0.060,-0.61%)亦有。今年早些时候，绿地已经与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，绿地旗下19家总计210亿元的中国境内物业酒店为基础资产，打包后于新加坡证交所主板上市—这堪称是中国房企迄今为止发行的最大规模的REITs.

　　REITs尝试，到底会如何？万科方面则已经给出了答案。国内首只公募REITs基金—鹏华前海万科REITS尽管成立满一年，累计收益接近10%，成绩斐然。在此前举办的2016年中国资产管理年会上，鹏华基金副总裁邢彪对时代周报在内的媒体呼吁，机构投资者除了关注二级市场股票、债券、现金存款以外，还要开拓一级和一级半市场的股权投资机会，积极探索第四类资产，而第四类资产的代表正是REITs.

　　REITs已经是被视为构建多元化房地产金融的重要一步，亦是地产ABS的重头戏。通过发行REITs产品，非证券形态的地产投资可以直接转化为资本市场上证券类、标准化的资产收益凭证。对于专门的投资机构而言，可以从投资者处获得资金进行地产的投资经营管理，在后续将投资综合收益按比例分配给投资者。对于开发商而言，更是以小量的自有资金，撬动从重资产到轻资产的转型。

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更是以小量的自有资金

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王者之道

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