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自2015年下半年至今，各地高价地块此起彼伏，地方政府的土地收入也随之水涨船高，今年一些二线城市的土地收入已经超过北京，但从历史数据来看，北京土地经营的盈利状况一直较好，其他城市估计自叹不如。 此处所谓土地盈利，并非指土地出让总价款，而是指土地出让的纯收益。 现行土地出让收入一般称为“毛收入”，包含征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等，这类支出为政府在征收、储备、整理土地等环节先期垫付的成本。减去这些成本，才是地方政府的“土地利润”。 北京一度“无本万利” 自2003年的1799.1 亿元到2014年的8988亿元，这12年间地方政府获得的土地出让纯收益约为70433亿元，平均每年5869亿元。 而从2003年到2014年，这期间的地方政府土地出让总收入约为23.55万亿元，总体来看，这12年间土地出让纯收益占到总收入的29.9%。 在京沪广深四个一线城市中，从可以查到的近年来数据可以粗略发现，北京可能不是当年土地出让总收入最高的城市，但应该一直是土地净利占比最高的城市。 《中国国土资源年鉴》显示，2005年北京土地出让总收入99亿元，土地出让纯收益竟然高达94.7亿元，土地净利占比高达95.65%。 2005年，上海土地出让总收入389.7亿元，纯收益116.29.9亿元，这两项数据均高于同期的北京，但土地净利占比这一项仅仅约30%，远远低于北京。 2006年，北京土地出让总收入195.1亿元，土地出让纯收益高达189.69亿元，土地出让净利再度攀升至97.2%。 不过，到了2007年，北京土地出让收入上升到375亿元，土地出让纯收益为180.9亿元，土地净利占比已经下降到了48.24%。 同一年，上海土地出让总收入380.4亿元，纯收益114亿元，纯收益占比约30%。而2007年广州市土地出让总收入为242.7亿元，纯收益仅4.9亿元。深圳市土地出让总收入为155.3亿元，纯收益23.3亿元，占比约15%。 此后数年，北京的土地出让净收入占比基本上没有再超过50%，不过也大多高于全国平均水平。 2008年北京土地出让总收入686.5亿元，纯收益312.9亿元，纯收益占比达45.6%。 2011年北京土地出让总收入1055亿元，纯收益451亿元，纯收益占比约42.7%。 2012年北京土地出让总收入671亿元，纯收益238亿元，纯收益占比约35.4%。 2013年北京土地出让总收入1853亿元，纯收益841.48亿元，占比约45.4%。 上述数据均来自《中国国土资源年鉴》，不过从2014年开始，北京没有再公布土地出让的纯收益数据。 纯收益降低或有隐情 近几年征地拆迁成本不断抬高，土地出让中土地纯收益的占比基本上呈现一个逐渐下降的趋势，当然其中会有小幅波动。 《中国国土资源年鉴》显示，2003年全国土地出让总金额为5421.31亿元，当年土地出让纯收益为1799.1亿元，占土地出让总金额的33.18%。 到了2004年，全国土地出让总金额为6412亿元，其中土地出让纯收益为2339.8元，占比为36.6%。 2010年可能是近期一个土地纯收益占比较高的年份。当年全国土地出让总金额为29110亿元，而当年土地出让纯收益约为15714亿元，占比超过了五成，达到53.98%。 此后的2014年，全国土地出让总金额达到了42940亿元，当年土地出让纯收益约为8988亿元，占比已经下降到了20.9%。 当然，这是全国总体情况，各区域之间的差别也很大，一般而言，东部大城市因经济发展较好，房地产市场比较活跃，土地出让收入也相应要高于中西部地区。 当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。 目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底（起叫价、起始价）、竞买价（成交价）等。政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。 如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。 地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。 一位土地专家表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。 此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。 一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。
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发表于 2016-9-24 11:14
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