东百集团：再获佛山物流用地，验证持续拿地能力

牛威

　　事项简评：9月22日晚，公司发布公告，控股子公司平潭信友资产管理有限公司以1.32亿元竞得佛山市三水区芦苞镇宝华南路1号地块使用权，占地面积18.71万平米，这是公司年内取得的第三块物流用地。

　　经营分析：再获佛山物流用地，验证持续拿地能力。国内高端仓储物流资源供小于求，仓储租金稳步上扬，物流地产开发运营回报率稳定。拿地能力、资金成本和专业运营能力是行业的核心竞争力。公司自15年底进军物流地产行业，已先后取得位于广东佛山19.98万平米、肇庆市23.3万平米物流用地。华南区域物流用地竞争激烈，此次再获佛山三水18.71万平米项目，进一步奠定了公司华南区域规模地位、验证了团队持续拿地能力。

　　新项目测算持有回报率8.2%，后续项目将加速落地。佛山三水区物流用地临近高速要道、辐射广深成熟市场，周边物流园区发展成熟且仓储资源稀缺，将尽快建设以保明年下半年开始运营。公司拿地总成本1.32亿元，对应47万元/亩，价格较为合理。测算项目建成后租金水平在1-1.1元/平/月左右，项目持有回报率在8.2%以上，开发模式下杠杆后年化ROE可达60%(假设1:3杠杆)。预计公司全年落地80万方以上运营面积(对应用地面积120万方以上)，后续项目将加速落地，未来三年目标达成200万方运营面积，有望成为物流地产行业成长最快的黑马企业。

　　团队/机制/基金模式优势助力扩张，资本化率下行利好物流地产估值提升：公司物流地产的管理团队均来自国内领先的物流开发企业，通过10%的GP份额及30%的收益份额利益绑定，是业内最优激励机制。公司采取产业基金开发+持有基金退出的类普洛斯运作模式，项目成熟后视回报潜力选择部分出售给长期投资机构，回笼资金实现快速滚动开发。认为凭借行业龙头团队、最优激励机制以及轻资产基金模式，公司物流地产业务有望实现跨越式发展。此外，目前市场上优质物流地产项目无论租赁市场还是收购市场都处于供不应求状态，在利率下行周期下，物流仓储资产将保持升值趋势，提升未来项目持有或退出的利润率水平。

　　定增重启利好物流地产推进，商业地产业务进入结算期：公司大股东高比例参与的三年期定增，由于承销券商遭到处罚而导致推进晚于预期。目前，证监会已恢复审查，定增项目方案修改后预计本月将过会，年内拿到批文，有公司点评：利于后续融资和物流地产项目推进。上半年，兰州、福州商业地产项目去化良好，两个项目均计划在下半年部分结算，届时商业地产业务将体现在利润表中，有望大幅增厚业绩。

　　盈利预测：维持公司16-18年EPS分别为0.18、0.22、0.25元的预测，净利润增速分别为220.71%、23.97%、12.80%，对应PE分别为52.0X、42.0X、37.2X.

　　投资建议：公司受益于商业地产结算，16年业绩将实现2倍以上增长；百货经营稳定，随着地铁影响消除、东百大厦B楼、兰州、福州新建购物中心陆续开业，17年将迎来主业业绩拐点。未来，随着物流地产项目的稳步推进，公司业绩有望大幅提升，围绕仓储供应链布局业务延伸和并购扩张也有望成为新亮点。看好公司物流地产业务推进，定增重启有望加快转型步伐，维持年内目标市值90-100亿判断，维持“买入”评级！

元一

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