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复旦大学管理学院教授、博士生导师、著名的金融证券专家谢百三10月2日凌晨在上海新华医院鼻咽癌转移不幸离世，享年68岁。除了谈股市，谢教授也发表了很多关于楼市、房价的言论，很多都令人警醒。
复旦大学管理学院教授、博士生导师、著名的金融证券专家谢百三10月2日凌晨在上海新华医院鼻咽癌转移不幸离世，享年68岁。 除了谈股市，谢教授也发表了很多关于楼市、房价的言论，很多都令人警醒。凤凰网整理了谢教授曾经发表的关于房市的评述，供读者朋友们参考。
一、轻率卖房者，会死无葬身之地！ 七年前，表弟要把杭州西湖边(八分钟自行车距离)的138万元的政府动迁房(额度)，以148万卖掉；由平安银行杭州支行一位副行长(我的研究生)请客，我们在美丽的西子湖畔，请他们全家吃了2000元的晚饭；副行长的年轻妻子是房地产公司的销售员，为他们分析：“这里是风水宝地啊！西湖是中国最美的地方啊！”晚上10点多了，我把表弟媳拉到一边，劝她，一定要买下来，钱不够，银行贷款(已有80万现金)；这是你们给子孙后代留下的最重要最珍贵最后一块金砖！他们只是听着，不做声。一周后，他们从杭州发短信来：“148万卖了，否则借款要还一辈子。”我说房子会涨价啊！他们说，温总理说了，房价一定会调到老百姓能承受的价格。(唉！怎么会这样)现在此房已涨到380多万，夫妻俩悔得不敢骑车从此经过。 另一对夫妻，男：77级哈尔滨军事工程大学毕业；女：上海交大77级毕业，是我的好朋友。 5年以前，丈夫要卖房，而且不是余房，是自己住的唯一的房，他怎么算，感觉把房卖掉可得300多万，买银行理财产品百分之五，年十几万收益，而租一间同样大小的房，租金仅4000元，一年5万元，可净挣10万元。他这么想也这么干，要把最后自住的房也卖了。妻子硬带他来复旦大学找我，晚上9:00了，刚上完课，我力劝他别这么做，并严厉劝他，你把最后的房卖了，子孙后代会看不起你，房租年年会涨，你会死无葬身之地的。完全听不进去，而且非常生气和反感！后来到底把房卖了。相信他现在已后悔不迭了！ 二、后悔当年没借钱买房 总有人把中国房价波动与日本相比——从1970年到1990年的20年间，日本房地产从10万元一套房涨到110万一套；从1990年到2012年，房价又从110万跌到20万。 但两者没有可比性。中国房地产与上世纪日本有4点不同，首先是人口情况不同。日本人口几乎不增长，而中国人口现在每年增加640万；第二个不同是农村城镇化，日本早就完成了，中国还在进行中；第三个不同，中国货币发得实在太快了，这种情况下涨价的都是不可再生的商品；第四，日本没有“土地财政”而中国有。 上海、北京这样的城市，要比照的是国际化城市。纽约、伦敦、巴黎，房价都比北京、上海贵一倍以上。所以，(房价)到底怎么样，我们打个问号。我自己的买房经历：在上海买的是5000元一平方米，北京是1万元一平方米，迄今都涨了七八倍。最大错误是当时没借钱买房，现在没考虑卖房。 三、上海一套房，涨幅超过很多人一生的积蓄 上海某友人2000年买的一套房，175㎡，63万元(四房2厅)16年来，一直在涨，当时和香港博士生一起来看，他说：在香港这个房要400-500万元(折成人民币)；最近一问，竟已涨到1000-1100万元了。怎么回事：原来是学区房，全区最好的幼儿园、小学、中学都在这里。(调查了一下，美国学区房也贵。)北京华清嘉园的学区房也是40万涨到400万了。而这种涨价、增值的收益(一套房挣了1000万)，确实是广东很多朋友一生积蓄也存不到的。 四、上海正向东京看齐，人口将上3000万 中国人终于明白了，超大城市比普通大城市好，几十所大学，十多条地铁、高速公路，智慧人群，众多的中小学、医院、超市、商场；很多优质资源集中在超大城市中。可最大限度发挥作用，最充分利用资源，边际效益的“递增”都是超大城市最好！日本一亿多人口；超大城市东京人口达到3800万。(2015年数据显示：东京人口3800万(高居世界第一)，上海人口2347万(世界第三))中国13.7亿人口，上海最终人口一定会追上东京。 这房地产就很难跌啊！ 五、房价上涨有九大原因 北京、上海、广州、深圳的房地产价格，在各地政府限购等强硬政策下，终于涨幅收窄了，但依旧坚挺，居高不下。而厦门、苏州、南京、合肥等城市补涨了很多，称为新几小龙。 房价上涨有九大原因，只要这些原因不去除，上涨的趋势难以改变；最主要的有几条：农村城镇化，农村人口进城，大学生大量留城，广义货币增长快，“土地财政”；超大城市方针既定；大城市的优质资源丰厚，工资收入高等。 从1949年到朱镕基退休时的12万亿M2(现金加活期的存款加定期存款)(51年)；但现在已160多万亿；翻了10多倍(仅13年)。请记住，当大量货币到来时，并不是什么都涨；主要涨的是亿万百姓必须的，又不可再生的如一线城市的房地产、车位，(另外黄金、古董、纪念邮票等也可，但平均涨幅仍不如一线城市房产。) 北京有88所大学，上海有76所大学，每年毕业生40-50万大学生、研究生；复旦经院几年前有个金融研究生班，毕业2年后一追访，200个同学全部留上海工作了。上海真好，比北京空气好，18条地铁、轻轨，拥挤之处有地下隧道，还有多座跨黄浦江大桥。500多医院、500多中学、大量超市。生活非常方便，网上购物，叫外卖，很快。社会治安也好，上海公安是全国力量最强的之一。最重要的是上海人才济济，最好的高智商，知识博大精深、思想敏锐、视野开阔的一些精英云集上海。 这又给很多人有了学习的好老师，好机会。 北广深也是吧。深圳是无地建房了，供不应求。 继而涨起的厦门、苏州、南京、合肥也如此。现在看长沙、成都房价真便宜啊！(我从不反对人们买房。)长沙7000-8000一平米，人们购房压力小了，但依然热爱生活，如爱吃鱼：“饭怕鱼”味道真好。保不住，什么时候也涨了，该买则买啊！ 六、房价上涨是货币现象 1、M2从朱总理2003年的12万亿到前总理退休93万亿，到现在150万亿，十多倍，一线城市房价涨10多倍。 2、当大量货币到来时，它不会集中到产能过剩行业(中国90%以上)，必涌入人民刚需的不可再生的房地产中。如果强制不让它进入，它可能会压下葫芦起了瓢，引发全国全面的CPI上涨——即“恶性通货膨胀”，哪个伤害小一些呢？ 3、广义货币除以GDP，即M2/GDP，美国一直不到100%，中国是150万亿/68万亿=200%多，这到底怎么回事？这种情况下，房价会不涨吗？还倒过来征房产税？合理吗？ 七、70年土地使用权再征房地产税，等于一只羊身上剥两次皮 交了70年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮，税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓，再分70年一年年交西方式房地产税啊！ 讲理吗？另外，谁推高了房价？13.7亿国人？不是，是央行大发货币，朱镕基总理退休2003年，M2约为12万一13万亿，(1949起51年)，现在仅13年为149万亿，10多倍，M2除以GDp为百分之200多，美国始终不到百分之100。大量货币到来，又百分之95是产能过剩，货币就往大城市房地产中钻，推高了房价。 (朱总理管经济十多年，房价不涨，复旦大学附近房价始终3800一约4000元一平米，货币管住了啊)，一边央行大发货币，一边房价推高，一边财政部部长又要征税，何等如意算盘。如果把中国经济推向日本失去的20年，谁担当得起？相信一定是前几年上海重庆的房产税，名存实亡，或北京的增值税，导致很多很多家庭假离婚，以失败而告终一幕的重演。 请记住，古今中外，货币财政税收部门不一定都对，干错事的多的是，新朝时王莽多次币制改革，法国雨果时的门窗税，都使人民恨之入骨。雨果讲，门窗税是对人民的空气阳光征税，是恶税。搞得成千成万人民假离婚的税是良税吗？中国老百姓不是西方国家的良民，收入低，挣点钱，给小孩买个房不容易，你有政策，我有对策，你是共产党我是八路军，你要征房地产税几万，几十万，我假离婚几十元，再非法同居。 八、征房产税是大趋势吗？中国的地王，土地使用费也是大趋势吗？ 世界多数国家征收房产税(物业税)，但他们有征70年的土地使用费吗？前已讲过，北京郊区大兴县小产权房价格始终与北京市区的大产权房价差10倍(6000元与6万元之比)；浙江肖山临浦浦阳的农民60万的小别墅在上海可卖1000-1500万； 这么大的差价，什么原因？大城市卖房6-10万元/平米时，征过70年土地使用费，一下子房子卖到1000万了；百姓要分30年还债，美英德欧有此做法吗？把70年的土地使用费还给我们，60万一套上海别墅，每年交6000元(1%)；10年6万元，100年60万元；也才120万元啊！现在要花千万买啊！ 这70年巨额土地费收过了，再来个世界大趋势，征房产税，合理吗？现在北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、苏州、厦门房产都很贵了，其中就有70年的土地使用费在起作用。总之，一只羊身上想剥几张皮呢？ 房产税在国外大多是对房产及房产下边的土地征税；我国的土地是70年租来的，可以同日而语吗？ 九、开征房产税，一定会发生中国老百姓大量假离婚 现实生活中，假离婚已大量存在。我自己身边人就发生过多起。5年前，一对教师夫妻，男41岁，女36岁；为了买新房，不交房产税，坚决离婚。房归女方，男方又买了一套。半年后又复婚了(你不能禁止人民这么干吧)，现在两套房跟着上海房市大涨，春风得意的很。你有政策，百姓有对策啊！ 另有上交所一男员工，为了房产税与妻子假离婚，两房均归女方所有，结果女方不肯复婚了，男的气啊！一桌子吃饭的人，我们劝了他半天。活该。但多数是复婚的。你能禁止人民离婚吗？昨天还吵得要动刀子相拼了，三个月后想想，到底“一夜夫妻百日恩”，还是复婚吧。 交税一交就是几十万，如北京华清嘉园2005年一万元每平米买的40平米的房子，40万。现在学区房涨到440万了，差价400万，交20%，就是80万税。如果假离婚，夫与妻一人一套，就成了满5年，唯一房产了；除了神经病，不避税的人根本没有：雷锋、焦裕禄、孔繁森再世都会来避税，不能说我们不诚实，是你的房产税不合国情，荒唐荒唐荒唐啊！愧对百万人民假离婚；我们不惭愧吗？真征房产税，假离婚会更多，一家二胎啊，要准备三套房！10年、20年前不买房的人，对子女造成的伤害是致命的，是灾难性的。他们现在恋爱结婚极其困难。前车之鉴，后车之师。年青的夫妻能够不引以为戒吗？是交20年的房产税呢，还是假离婚避税呢。
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发表于 2016-10-4 15:26
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