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一二线城市迅速上涨期过去，未来两三年高位盘整，如同现在的股票市场，上涨不得，下跌无能。而三四线城市在承接了一定的溢出效应后，又会回到噩梦般的过去。
9月30日到10月6日夜间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门等共计19个城市先后发布新的楼市调控政策，主要措施是限购限贷。
此次调控的16个城市都是前期房价疯狂上涨的城市，抑制一二线热点城市过快上涨，此次政策导向很明确，保证稳定，确保不出现系统性风险，三四线城市去库存的同时防止房价进一步狂涨。这一政策绝不意味着政府试图让房价大幅下跌。从政策来说，是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构，因此政策的空间是狭窄的，并且是一城一策，不会出现全国性的房贷收缩等政策。
此次调控举措不是釜底抽薪。釜底抽薪的办法是大规模出售土地、大规模加税，执行严厉的货币政策，增加首付比率大比例杠杆，彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。
受到约束，一些釜底抽薪的政策不可能在近两年推出，比如物业税、空置税等，限购、限贷、物业出售条件、价格约束等，已成常规武器。要判断未来房价，一看货币，二看房地产投资。
从货币政策层面上说，央行既不可能降准降息，也不可能暗示商业银行提高房贷，货币政策腾挪空间很小。房地产继续有抵抗贬值的能力，问题变成了，央行会不会继续大规模推高信贷规模，让房贷成为信贷市场主导力量，可能是在现状下有所压缩。
从成交量上来看，限购令实施之前，成交量疯狂上涨，实施之后，成交量疯狂下跌。
房地产总体处于高位盘整状态，在狭窄的区间内震荡，很有可能，房地产会走现在股市的纠结走势，通过不断的小幅震荡消除内在的压力与风险。从房地产与股市的走势可以看出，中国经济腾挪空间非常狭窄，就像在黑暗的地道中通过不断摸索，走出一条路。
不久的将来大家一定会抱怨卖房难
过去，人们总认为货币发多了，就该通胀；如今，通胀已经成为西方国家的奢侈品，因为产能过剩、全球性的产业转移和贸易成本降低，使得不少可贸易品价格不涨反跌。取而代之的是资本品价格的上涨。
过去，金融当局最关注的两大问题是通胀与失业，这才有了根据菲利普斯曲线来确定货币政策和财政政策的力度的依据。如今，资产泡沫已成为金融体系的最大威胁，尽管监管当局可以为货币泛滥而没有引发通胀而庆幸，却难以摆脱经济脱实向虚的纠缠。
如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营买入后不抛股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。因此，当我们在谈论过去的观念如何被颠覆的时候，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。
楼市提前入冬，资金将重返A股
此次楼市转向，不乏大佬集体唱空，而资本则提前溜出市场。据不完全统计，今年以来共有76家上市公司组团卖房，有些是为保业绩，有些则为保壳，买房或是买股又一次成为大街小巷热议的话题。
1、 超级散户进场
国庆黄金周期间，有私募人士在微信圈表示，楼市资金开始转战A股了。在近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外，据中国结算公司数据显示，8月份持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，相较于7月已经增加了174人。
2、 MSCI向中国股市接连示好
而在刚刚过去的9月份，MSCI向中国股市接连示好，从推出包括MSCI中国指数在内的新指数到高度评价深港通，MSCI对于中国股市评价颇高。市场认为，MSCI新指数的推出，可以为A股纳入MSCI新兴市场指数做好准备，预计A股纳入MSCI只是时间问题。
3、海内外机构唱多A股
近期海外知名投行高盛一改此前的空头姿态，开始唱多A股。
据日本经济新闻，高盛将未来一年的中国股价指数目标水平上调了约16%。
海通证券首席经济学家李迅雷认为，一个市场在短期内要提升资产价格，流动性是关键，热钱涌向哪里，哪里的资产价格就会出现上涨。今年以来，A股市场的资金在不断流出，港股的资金在不断流入，因此表现为A加H股的溢价缩小了18%。
华泰证券戴康认为，房地产资金挤出将使A股估值受益。在当前的低利率环境下，A股整体估值水平偏低，业绩改善或业绩确定性高的股票将得到资金流入。
一方面，从历史数据来看地产限购将挤出居民资金，部分投入股市，在10到11年楼市调控密集期，A股自然人投资者中持有市值在10万到500万的账户数量明显上升，2014下半年至今“多余货币”稳定环境下的股市房市波动中跷跷板效应也很明显。
另一方面，在当前供给侧改革与需求侧管理兼顾环境下，结构性调控并未影响流动性总量水平。因此，我们认为房地产行业资金溢出对A股估值正面影响略大于对盈利的负面影响。
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发表于 2016-10-9 07:51
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