金融街-000402-禀赋好、险资爱，维持“买入”评级

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销售大增，行业地位回升，扩张步伐稳健
        公司2016  年销售额286.6  亿元排名第58  位（数据源自新浪乐居），是自2013  年以来的首次回升，据此，销售额将同比大增91%。销售增长原因——①住宅：借市场东风，通过优化策略、拓展渠道、盘活资源等措施加速去化；②商业：通过加强大客户定制、创新绿色智能产品、强化4C  服务实现销售快速增长。公司扩张思路理性、步伐稳健，在土地市场价格高涨的情况下，于2016  年上半年以合理价格布局了重庆和广州项目。
        自持物业盈利迭创新高，利于平抑业绩波动
        得益于自持物业结构不断优化、精细化管理水平持续提升，截至2016  年3  季度末，公司自持业务实现收入12.9  亿元，同比增长34%；息税前利润8.1  亿元，同比增长65%；息税前利润率62%，同比提高12  个百分点。自持业务盈利持续提升意味着：①稳定增长的造血能力；②利于平抑房地产小周期变化带来的业绩波动。
        财务改善，业绩锁定性较好，估值低廉
        截止3Q16，公司剔除预收账款后的资产负债率为69%，同比下降1.2  个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.7  倍，短期偿债能力良好；净负债率为144%，较2015  年末下降17.8  个百分点。公司三季度末预收款为196  亿元，在扣除wind  一致预期的2016  年4  季度营业收入后，剩余部分仍可锁定2017  年w  ind  一致预期营收的36%。参照公司2016  年3  季度末净资产，目前PB  仅为1.2  倍，估值低廉。
        险资携手公司发展，期待“国改”机遇
        截至3  季度末，安邦人寿及其一致行动人合计持股比例达29.98%，仅低于第一大股东及其一致行动人持股比例1.2  个百分点，此外，安邦于2014  年8  月进入董事会，上述举动我们认为：①公司价值得到肯定，看好公司发展前景；②已满足险资权益法入账标准，能更好地反映投资收益；③险资持股存有“混改”预期；④公司是北京西城区国资委旗下房地产龙头上市公司之一，在2017  年“国改”大年背景下，期待改革红利。
        各项指标均好，稳定增长可期，维持“买入”评级
        公司各项指标均好，稳定增长可期，预计16/17  年EPS  为0.94/0.98  元，对应PE  为11.1/10.7X，维持“买入”评级。
        风险
        若房地产行业2017  年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。

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lzhbyzhg

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lxm678

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rdkdy

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junvyblues

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桂子香生

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三严三实

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jun0feng

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