深度解释豪娶万科的最大赢家背景

东升123

2017-03-18 投资小鳄

2017年3月16日，深圳地铁集团与恒大集团签订战略合作框架协议。中国恒大集团将其下属企业所持有万科股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利，协议委托给深圳地铁集团全权行使。双方在轨道交通及城市建设等方面的业务共同合作，至此万科的股权之争终于落下帷幕，深圳地铁闪亮登场，称为万科实际意义的第一大股东。



万科股权之争演绎着欧美国家资本市场教科书般的剧情，安邦、宝能、恒大、和深圳地铁悉数登场，比拼的是各家的资金实力和资产预期，在数轮大战以后，深圳地铁终于通过其强大的政府渠道和雄厚的土地储备赢得了胜利。

去年，万科管理层曾强推456.13亿元总价，购买深铁集团持有的前海国际100%股权，但后因为宝能系的阻挠，未能成功。当时前海国际主要通过三块地作价增资扩股进入万科公司，第一个地块位于深圳南山区，其对应项目为前海枢纽项目，另外两个地块宗地号对应项目为安托山项目，位置在深圳市南山区广深高速，总价值估值为700亿。

今年1月12日，深圳地铁集团将从华润系手中以371亿元受让16.89亿股万科A股，从而成为持有万科15.31%的股东。

至此，万科名义股权结构如下：宝能系持有万科股权25.4%，居第一大股东位；深铁受让华润所持万科全部股权，持股比15.31%；中国恒大集团持有14.07%，安邦6.18%，万科管理层通过金鹏计划持有4.14%，万科企业股中心通过德赢计划持有3.66%。

但由于恒大将表决权转让给深圳地铁，则深铁实际表决权的持股比将上升至29.38%，升至第一大股东；宝能系持有25.4%，下降为第二大股东。

恒大为什么要通过恒大人寿大笔增持（平均增持成本25元，而现在股价22元浮亏）万科，但却把表决权交给了深圳地铁呢？ 深圳地铁究竟是一家什么样的企业呢？

深圳市地铁集团的出资人是机关法人，为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，1998年7月31日成立，2009年4月更名为深圳市地铁集团有限公司，截止2016年12月31日，注册资本和实收资本均为人民币440.7136亿元，总资产约2685亿元，净资产约1784亿元，资产负债率约为33.54%（未经审计）。


通过深铁集团2015年资产负债表显示，深铁集团总资产为2403.96亿元，但存货、在建工程及固定资产合计达到1935.17亿元，货币资金仅为137.91亿元。2015年度营收只有51.8亿元，净利润5.34亿元。深铁集团还有235.85亿元的“其它流动资产”，变现能力很强。

深圳地铁主要承建着深圳地铁1期、2期和3期工作，特别强调的是深圳地铁的模式非常特殊，其"地铁+物业"的投融资模式，是在深圳政府政策支持下，将地铁企业优化规划出的上盖物业，通过合法程序赋予地铁企业开发权，由地铁企业进行市场化运作，实现地铁沿线巨大外部效益的部分内部化，由此构建地铁企业盈利模式，并以此支持构建并实施市场化运作的投融资模式。深圳地铁通过政府注入配套融资资源（土地），深圳地铁集团经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款。

深圳市政府已将地铁二期、三期沿线及上盖配套的土地以土地使用权作价出资方式注入深圳地铁集团，形成了440亿的注册资本，并将配套土地资源形成的现金流用以解决地铁建设的资金及折旧、利息等需求。目前深圳地铁配套物业开发项目14个，其中二期上盖物业项目7个，三期上盖物业项目7个。总用地面积约217.53万平方米，开发建筑面积约693.38万平方米。

看到这里，有很多人问，700万平米的物业，也不算是多呀，其实大家没有仔细想一想，这700万米可是深圳的最核心区域地段，其土地的质量要强于其它的房地产企业，这也是为什么万科和恒大都来与深圳地铁达成连理的前提。

那么恒大有什么好处呢？据报道，恒大有望获得了深圳市6000亿的20个旧城改造项目，同时在深深房的借壳重组上获得政府支持，可能会迈出更加实质的一步。

至此，万科股权之争已经落下帷幕，最有实力的深圳地铁凭借优质的土地资源终于获得最终的胜利。在这场争夺战中，我们看到重新的利益分配。华润，转让股权获取利润；恒大，获得旧城改造项目和深深房重组获得深圳国资委支持；深圳地铁，成为万科的实际控制人；而安邦和宝能，目前持有万科成本与股价相近，谈不上过多盈利。





在这次股权大战中，资源得到了优化和配置，土地实体的注入完胜资本的注入，有利于万科的业务发展。目前，万科的董事会还未召开，根据上一届的董事会累积投票制，宝能系可能得到3至4个董事席位，深铁可能得到2个席位，万科管理层则可能得到1个席位。而根据最新情况，深铁有机会通过华润提名获得华润原持有的三个董事席位。我们期待着董事会的召开，那才是深圳地铁最终一锤定音的完结。

海风哥哥

谢谢楼主分享

cubiclo01

谢谢楼主，知道了

sqyyzhut

感谢楼主的分享

cmbbcs

谢谢楼主分享