122上市房企存货1.7万亿创新高 万保招金占4成

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　122家上市房企存货1.68万亿元创新高

　　“万保招金”四强房企占四成

　　有分析人士认为，房企存货增加，但去库存能力提升，这将加快现金回笼，提升利润率

　　■本报记者 王丽新

　　截至8月29日，《证券日报》记者根据资讯数据统计发现，已公布2013年中期业绩的122家沪深两市上市房企(按照申银万国行业分类)存货总计为1.68万亿元，而去年140家上市房企的存货总计则仅为1.42万亿元。

　　由此可见，上市房企存货同比大幅增长。对此，有业内人士预计，从今年上半年房企披露的中报数据来看，沪深两市上市房企存货或将超过1.7万亿元，同时将再创新高。

　　存货周转率提升

　　根据资讯统计数据显示，上述122家上市房企平均存货周转天数为3765天，存货周转率为0.0478次。而去年同期这122家房企的上述两个指标分别为4147天和0.0434次。显然，2013年上半年，存货周转加快的企业数量占比较高，存货周转率也在提升。

　　此外，有75家房企的存货周转天数减少，存货周转率提升，其占比为61%，包括万科、金地等全国知名房企以及泰禾集团（000732）、北京城建（600266）等区域性房企；另外，47家房企的存货周转天数增加，占比为39%，这些企业包括了津滨发展（000897）等企业；而剩余房企的存货周转率则呈现降低态势。

　　对此，有分析人士认为，去年年底以来，房地产市场持续回暖，尤其一线城市和部分二线核心城市市场交易量和销售价格持续提升。受此影响，房企存货周转率有所改善。

　　另有分析师也向记者表示，房企库存去化能力与其产品布局有关。克而瑞在8月份的《TOP10房企研究》报告中就表示，近两年来，一、二线城市楼市回暖，吸引更多房企将资金投放到一、二线城市，即使中小房企，若占据了区域性市场，也会获得相对较高的去化率。

　　此外，根据上海易居房地产研究院的一份库存报告显示，目前一、二线城市的库存已显不足，而三、四城市的库存呈现了“匍匐前进”的增长态势。

　　“实际上，一、二线城市较好的市场消化能力决定了房企较高的库存去化率，进而在整个城市的库存去化情况中得到体现。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示。

　　不过，尽管如此，标杆房企与中小房企的去库存能力差异也不小。

　　去库存能力存差异

　　事实上，上述统计数据显示，万科、保利、金地集团（600383）以及招商地产四大老牌龙头房企存货值排在前四位，存货总计为6712.90亿元；2012年同期，这一数据则为5157.68亿元，同比增长30.15%。同时，“万保招金”四强房企存货占122家上市房企存货总量的比例达到40.07%。

　　不过，万科2012年上半年存货周转天数为2029天，存货周转率为0.089次，而2013年同期则分别为1853天，0.097次；保利地产（600048）2012年上半年存货周转天数为2356天，存货周转率为7.64%，2013年同期则分别为1766天，0.1019次；金地集团和招商地产存货周转天数也在大幅下降，同时存货周转率则有不同程度的提升。

　　值得注意的是，相对于存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企，中小房企表现则是相反的。以津滨发展为例，其在2012年上半年的存货周转天数为1163天，而2013年上半年则为1292天。同样的，该房企存货周转率也从0.1548次变为0.1393次。

　　对此，严跃进向《证券日报》记者表示，2013年上半年，全国多数房企都能在市场持续回暖中获得利好，即使在价格没有松动迹象的情况下，也依然能保持一个较好的去化程度。

　　不过，严跃进称，部分中小房企存货周转天数增加则与其销售节奏没有把握好等因素有关。“当企业的产品营销或经营管理存在缺陷时，就将在市场去化过程中陷入困境，其市场占有率也将被挤压。”

　　同时，上述分析师也表示，大型房企在调控政策收紧时，去库存能力受到一定阻碍，但一旦市场出现回暖，去化率就会迅速提升，存货周转速度随之加快。相反，部分品牌差的房企，在楼市严厉调控时，库存去化效果较差。而当楼市回暖时，市场需求又会偏好于品牌房企，其周转速度就会随之变慢。

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