房企融资全线收紧 关注中小发行人信用风险

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2017年房地产融资全面收紧,房地产信托业务再遭全面检查。重点直指通过明股实债、投资合伙企业、资管产品或收益权、投资房地产上下游企业等方式,违规开展变相融资。

　　最严调控下,房地产销售、投资、拿地、新开工仍超预期,投资和融资需求韧性强劲,但外部流动性大幅收缩动向值得密切关注。

　　银行信贷:开发贷显著收紧,但居民按揭贷需求仍强;

　　房企公司债和美元债:发行从井喷到冰冻;

　　理财:2万亿流向房企资金将遭严格自查监管,缩量无舆;?房地产信托:表外融资收紧,发行缩量60%,利率探底走高。

　　房地产行业有哪些自身信用风险特征?

　　以项目为导向、轻资产、存货变现快,固定资产占比各行业最低;

　　报表有滞后性,传统现金流、盈利分析作用有限;

　　财务杠杆依赖高,表外融资扩张迅猛;?杠杆率、现金流衡量指标具有特殊性。

　　开发商资金链全线收紧,前期激进融资扩张的民营、中小、高杠杆房企资金链将更加敏感、脆弱。我们从房企发行人杠杆率、账面流动性、动态流动性三个不同角度,初步筛选出风险相对较高的发行人,其中净负债率高、货币资金/短期债务覆盖率偏低、投资激进的房企,尤其值得重点关注。

　　信用调整仍有下半场,金融机构缩表开启,流动性较差的低评级信用债面临更大调整压力。Shibor与LPR倒挂难持久,下半年信贷、非标利率面临加速上行。信用债一级净融资持续为负、二级成交萎缩,仍是信用债价格未达到“市场出清”水平的重要信号。在资产价格“脱水”趋势下,低评级估值风险、信用风险调整阴跌压力仍难逆转,但相对安全的高等级信用债已开始可以进入配置区间。

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王麒麟

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