长城证券宏观经济学家蒋飞：地产供需持续调整，地产去库与去产能或已开启

橘子洲头吹玉笛

房地产市场长期看人口，短期看利率。长期看，2000年以来的中国房地产市场发展了二十多年，经历了供求基本平衡、供不应求的刚需阶段以及投机阶段。随着我国人口拐点和城镇化放缓，地产市场可能会重新回到刚需驱动，供给与刚性需求逐步匹配。我们在日前发布的《两个维度看未来房地产市场》中测算，若在2030年之前实现住宅销售套数与住宅竣工套数的基本匹配，对应住宅销售套数大致可能需按照每年-5%的增速发展。

伴随着未来较长时间商品房需求的持续调整，房地产去库存压力逐渐显现，房地产市场供给和产能可能也面临收缩压力。2020年至今，我国商品房待售面积同比增速不断抬升，2020/21/22年分别同比增长0.1%、2.4%和10.5%，2023年前10月同比增长18.1%，房地产需求相对不足的矛盾日益突出，去库存压力较大。我们以商品房施工面积（包含房屋新开工和竣工）代表房地产广义供给，2022年5月至今，商品房施工面积已经连续17个月同比负增，显示房地产供给已经出现明显收缩，房地产行业“去产能”周期已经开启。

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王运成

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