11月楼市新政效果延续,房地产投资仍弱

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【中金不动产及空间服务】11月楼市新政效果延续,房地产投资仍弱
国家统计局公布2024年1-11月房地产开发投资与销售数字。
11月房地产新政效果仍延续,但前端指标提示脉冲回落可能。11月全国新建商品房销售面积和金额均同比转增3.2%和1.0%,继10月单月同比跌幅收窄的趋势后进一步延续韧性表现;考虑到该表现与高频口径新房销售面积走势(11月同比+13%vs.10月+4%)较为一致,好于百强房企销售金额走势(11月同比-15%vs.10月+6%),我们认为其可能受到新政效果和季节性集中备案因素的双重影响。与此同时,11月中介口径80城二手房成交量指数同比增幅进一步走阔至+61%(10月+49%),中金同质性二手住宅成交价格指数环比转增0.7%(10月-0.4%);综合11月量价表现来看,政策效果仍在延续。但我们提示需要关注部分领先指标提示的政策效果脉冲回落特征,一方面11月以来二手房销售量呈逐周回落态势(剔除税费政策生效带来的阶段性高增),受此影响挂牌量也不再下降、呈现高位震荡态势,另一方面更敏感、领先的一线城市挂牌价趋势自11月以来也逐步回到缓慢下降区间,政策的持续发力对于基本面修复仍至关重要。
11月房企到位资金进一步改善,但整体投资端指标仍延续疲弱表现。尽管11月受销售回款和融资改善影响(国内贷款11月同比-4%vs.10月-9%,自筹资金11月-16%vs.10月-23%,定金及预收款11月+5%vs.10月-4%,个人按揭贷款11月持平vs.10月-9%),房企到位资金同比跌幅进一步有所收窄(11月同比-5%vs.10月-11%);但11月各项投资端指标整体表现仍弱,具体来看,11月房地产投资同比仍跌11.6%(10月-12.3%),新开工面积同比仍下跌27%,期末施工面积同比跌幅再走阔0.3ppt至-12.7%,竣工面积同比下跌39%(10月-20%)。往前看,我们认为企业投资意愿和能力的系统性修复,仍需要楼市温度的持续回暖为基础,阶段性修复或尚难改变其长期预期;从中短期维度上,四季度以来房企适量补地的动作可能在明年初带来开工的短期提振,但尚难形成连续趋势,而竣工自今年起进入下行周期,明年或仍将继续并可能有所加速,因此施工面积和建安投资的持续性压力或仍难以避免。
关注房地产及物管板块投资机会。近期召开的政治局及中央经济工作会议整体延续9月政治局会议对地产领域的“止跌回稳”相关表态,我们建议后续着重跟进政策端在财政、城改、收储、需求支持等方面的落地节奏和力度。综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健性、以及估值水平,我们推荐A股招商蛇口、滨江集团;港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际;若后续政策力度超预期,可动态评估出险企业投资机遇。物管板块推荐中海物业、绿城服务。

璀璨红心

到新政效果和季节性集中备案因素的双重影响