中信证券：9月重点关注资金面和情绪面波动导致的部分稳健运营资产超跌机会

看量养龙

　　中信证券研报称，8月下半月，公募REITs二级市场迎来了持续的反弹行情，其中前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块呈现较大弹性，同时市场认可度相对较高的消费基础设施和数据中心板块同样录得一定涨幅。但从市场交投方面看，此轮反弹行情下市场成交额和换手率并未出现显著放量，或一定程度显示出资金的犹豫。展望9月，资金面或仍是影响市场行情的重要变量，伴随着部分一级待发行项目或陆续推进，市场期待增量资金，包括保险资金放开商业不动产REITs投资范围，指数基金、公募FOF和二级债基等公募基金资金入场、长期资金入市等。综上，在强需求政策落地前，建议投资者保持谨慎乐观，重点关注由资金面和情绪面波动导致的部分稳健运营资产的超跌机会。

　　全文如下
　　公募REITs｜9月市场展望：适度乐观，察资观策

　　8月下半月，公募REITs二级市场迎来了持续的反弹行情，其中前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块呈现较大弹性，同时市场认可度相对较高的消费基础设施和数据中心板块同样录得一定涨幅。但从市场交投方面看，此轮反弹行情下市场成交额和换手率并未出现显著放量，或一定程度显示出资金的犹豫。展望9月，资金面或仍是影响市场行情的重要变量，伴随着部分一级待发行项目或陆续推进，市场期待增量资金，包括保险资金放开商业不动产REITs投资范围，指数基金、公募FOF和二级债基等公募基金资金入场、长期资金入市等。综上，在强需求政策落地前，建议投资者保持谨慎乐观，重点关注由资金面和情绪面波动导致的部分稳健运营资产的超跌机会。

　　▍市场回顾：公募REITs二级市场延续反弹抬升，市场交投保持边际回升。

　　上周（2026年8月24日至2026年8月28日，下同），公募REITs二级市场前四个交易日延续了反弹行情。具体来看，前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块以及资产认可度较高的数据中心板块呈现较大弹性。市场交投方面保持边际回升，全周日均成交额5.22亿元。全周中证REITs全收益指数读数报收955.33点，累计上涨1.39%。全月来看，8月REITs二级市场先跌后涨，中证REITs全收益指数累计下跌0.19%。

　　▍政策及重要公告梳理：

　　一级市场项目稳步推进。（1）8月25日，上交所正式受理嘉实陶邑消费REIT的首次申报。根据招募说明书（草案），该REIT以位于江西省景德镇市珠山区的陶溪川首期项目为底层资产。根据招募说明书披露，以2026年6月30日为评估基准日，底层资产合计估值13.22亿元，2026年（年化）和2027年预计实现分派率5.23%和5.48%。（2）8月25日，深交所正式受理中金中国绿发商业REIT的首次申报。根据招募说明书（草案），该REIT以济南项目和上海项目为底层资产，具体包括泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店、上海艾迪逊酒店。根据招募说明书披露，以2026年3月31日为评估基准日，底层资产合计估值28.88亿元，2026年（年化）和2027年预计实现分派率4.57%和4.64%。

　　监管部门陆续发声支持REITs市场发展，包括支持民营企业参与基础设施REITs发行、稳慎推进商业不动产REITs发展。8月28日，国家发改委召开全国投资工作推进会议，会议上提及“支持民营企业参与基础设施REITs发行”。同日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，在支持合理融资部分提出“支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展”。

　　▍公募REITs策略思考：

　　8月下半月，公募REITs二级市场迎来了持续的反弹行情，其中前期跌幅较深的产业园区和仓储物流板块呈现较大弹性，同时市场认可度相对较高的消费基础设施和数据中心板块同样录得一定涨幅。但从市场交投方面看，此轮反弹行情下市场成交额和换手率并未出现显著放量，或一定程度显示出资金的犹豫。展望9月，资金面或仍是影响市场行情的重要变量，伴随着部分一级待发行项目或陆续推进，市场期待增量资金，包括保险资金放开商业不动产REITs投资范围，指数基金、公募FOF和二级债基等公募基金资金入场、长期资金入市等。综上，在强需求政策落地前，建议投资者保持谨慎乐观，重点关注由资金面和情绪面波动导致的部分稳健运营资产的超跌机会。

　　▍风险因素：

　　REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期等。