文/裴少铭
前言
他掌控的一只中国足球队，近期横扫亚冠。
他的地产公司，重启了北京地王的最新记忆。
他是CCTV大热栏目《直通春晚》的幕后老板。
他的座驾由海陆空三军仪仗队组成，其价值用人民币算盘扒拉，海里的600多万，地上的近千万，天上的约莫3个亿。
那些平常跟他喝酒共事的，全是各专业顶尖厉害的高手--国际足坛的银狐里皮、全球闻名的铁榔头郎平、国内校园歌手代表高晓松，以及全球“最雄壮”的电视台CCTV的LEADER们。
就连与他传出各类绯闻的女“主脚”们，也一个赛一个地漂亮，一个顶一个知名，一个比一个热辣。
就是这么一个时刻被八卦、从未被超越的地产富豪，同时还拥有一个捐赠数十亿的慈善记录，箱子底还珍藏着一张管理学教授和博士生导师的“营业牌照”。
这不，2013年末，他又号上了中共十八届三中全会的脉--率先以民资之身混编国有资本教育事业--创办了中国人民大学足球学院并任名誉院长。
至此，最初曾借一条爱马仕腰带名震中国，此后又不断惊爆你眼球的“土豪金”终于修成正果--被那些最美的名媛、最著名的音乐家、最顶级的教育家、最不可一世的电视家们拥趸着，挥毫泼墨，风流倜傥地书写出黄橙橙的三个大字--许家印。
但是，你知道吗？
这些都只是一个“土豪金”的台前大戏。而在幕后，许家印至今仍受制于同样巨大的三个字“不得已”。（文/裴少铭）
第一篇 许家印：土豪金无奈转型
文/裴少铭
“屠城亚冠”，让许家印变成了备受亿万球迷期待的救世英雄。
但是，随着崇拜之声铺天盖地地袭来，开始有人质疑--许家印是在刻意营造帝王气派，搞体育营销、娱乐营销、音乐营销；他箭上九重天，其实是不得已的冒险；他的CFO已经为他拉上了一根紧绷的弦。
掷金夺冠：恒大乐成“救世主”
自从拿下了亚冠决赛，许家印和他的恒大足球俱乐部，便成了亿万球迷心中的大英雄甚至是救世主。
11月中，在亚洲杯的一场比赛中，中国足协请中超各俱乐部老板到场助威，结果，在万人攒动的体育场，许家印刚一露脸儿，无数球迷便将他的名字高呼不止；而许家印却安之若素，惬意地向球迷们轻轻挥手致意。
说实话，许家印的恒大足球俱乐部之所以能够拿下亚冠冠军头衔，确实跟许家印的大手臂投入密切相关。
据统计，仅孔卡、埃尔克森、穆里奇三名外援，许家印就付出了2136万美元转会费；而国际足球明星教练里皮的年薪更高达1000万欧元。据透露，3年来，许家印为该俱乐部的投入早已超过20亿元人民币。
对于高成本带来的荣誉，恒大集团异常珍惜。
在恒大集团为投资者开放的官网上，《中国恒大勇夺亚冠冠军 不辱使命为国争光》、《恒大首夺中超三连冠 足坛“恒大王朝”诞生》等文，足以透露出恒大人的对骄人战绩的自鸣得意--他们认为，“中国恒大创造中国足球多项纪录，开创了中国足球新纪元。”
主业质疑：高负债赚取低增长
市场对恒大的追捧以及恒大的高调宣传，引起了众多分析人士的警觉。
《CM华夏理财》从国内几家券商渠道获悉，最近确实不断大客户跟他们询问有关恒大集团的投资价值问题，而且他们也注意到花旗银行，已经对恒大给出了推荐买入的评级；尽管如此，受访券商的分析人士仍建议对恒大暂时观望。他们给出如下理由：
首先，恒大一直是靠高负债在发展。
《CM华夏理财》调阅恒大集团历年公告发现，四年来，恒大发布的公告显示，恒大集团的资产负债率始终维持在80%左右。而2012年底，其负债更逼近83%，高出行业平均负债率30个百分点，负债之高排名全行业第5。
其次，高负债并没有为恒大带来行业高利润，其盈利能力堪受质疑。
据恒大集团最新公告，截至今年年中，其销售净利率不足15%，仅比去年有微弱提升。但同期行业平均净利率高达52.21%；行业收益率最高者达2869.12%，行业前20名仍高于40%。
再者，恒大的上述资本战略，产生了一个不好危险的后果--企业资金链紧绷、经营性现金流为负、快速偿债能力远低于行业平均水平。
据分析人士透露，恒大集团最新公告的数据显示，其流动比率只有1.4倍，仅比去年末微升一点点。而去年末，恒大集团该指标排竟排全行业第58位（全行业平均值为5.29倍）。
此外，恒大集团没有公告其最新每股经营性现金流指标数值。但《CM华夏理财》了解到，去年末，恒大集团该指标为-0.4585港元/每股，排在港上市房企后20名之列（全行业平均值为0.2683港元/每股）。
财务透视：老绯闻扯出新秘密
“作为教授的许家印，他懂得上述资本战略存在硬伤。所以，他一直在采取巧妙的办法挽救。”分析人士向《CM华夏理财》透露，那就是尽可能地提高资产周转率，让自己的钱高速运行起来，提升资本盈利的效率。
“比如，广州的御景半岛，其开盘不但祭出了85折的大旗，而且还送豪华装修。”知情人士透露，恒大御景曾被媒体封为楼王，对于楼王级的资产，许家印都舍得下很手折价出售，其对回收现金的渴望可见一斑。
“不但如此，为了加速对现金回收的速度，许家印还精心挑选了一些大牌明星为自己的楼盘促销。”知情人士透露，6年来，范冰冰就是许家印最欣赏的一个楼盘代言促销员。
永远的话题女王范冰冰，曾以情色电影蜚声国内外，但影片在国内被禁却让范女王人气如日中天。此后，范女王还以各种走光、各种整容的传闻声动神州。一时间，被13亿人呼为“神女”。
许家印看中了范女王的人气，在恒大全国各地楼盘开盘时，必须花重金请其前去助阵。而范女王的到来，更是不出意外地引发了所到之处的一场场地震。
据媒体报道，当时来看范女王的人数不胜数，而范冰冰、成龙等的粉墨登场，竟然为许家印创造出开盘首日成交10亿的不俗战绩。
“几年来，许家印这个名字一直跟话题女王范冰冰的姓名捆绑在一起。无论广州、济南、鞍山、长沙，还是上海，只要恒大有高端楼盘开张，几乎每一场都有范女神的光环闪耀。”分析人士指出，范女神美艳的气质足以“俘获”众多一、二、三线城市中的青年受众，而恒大的目标消费群就是这部分人。而范女王也不孚众望，一到场即加速了许家印资产周转的速度。
据恒大公告的数据，2010年和2011年，恒大集团总资产周转率为行业平均水平的2倍左右，排在港上市同业第2、3名；2012年该指标降至同业第12名，但仍高于同业平均值；而到2013年中，恒大集团总资产周转率竟暴跌向下穿破了行业平均值。
2012年之前，恒大集团楼盘热销，这或许跟恒大集团花重金聘请明星做代言不无关系。
综合八卦媒体报道，2011年前，恒大集团在各地楼盘的销售中，始终有范女王“伴驾”。为此，市场还一度传出范女神要“嫁入豪门”和“怀孕”的说法，而男主角也被传为许家印。更有香港八卦媒体，充分发挥举一反三的能动性，创造性地报道台湾影星吴佩慈，也为许家印堕胎等流言。
2012年，绯闻浪尖上的许家印参加全国政协会议迟到，甚至都要八卦媒体围堵拍照。许大老板不经意间飘出那条爱马仕皮带，于是“爱马仕委员”便以图文并茂的形式名震神州。
“明星代言和娱乐八卦，确实能提高恒大的知名度，加上许家印舍得打折促销，重视产品质量，2012年之前，其总资产周转率自然走高。”分析人士指出，但是，2012年两会之后，许家印当选全国政协常委，事情就起了变化--范女王越来越少见，许家印的各种绯闻也好像销声匿迹了似的。这直接导致到2013年中，恒大集团总资产周转率一下跌破行业平均水平。
一个高负债、资金链紧绷、经营性现金流为负的房地产企业，如果总资产周转率优于行业平均值，或者在全行业名列前茅，其健康运营也许不成问题。可目前，恒大集团的总资产周转率也在恶化，这怎么不让许家印着急呢？
“前几年，恒大资产周转率的提升，是以打折促销和明星天价代言为代价的。尽管资产周转率高，但主业利润率低。”分析人士指出，如今没有了明星代言和绯闻炒作，恒大集团资产周转率也降下来了，而利润率却没有提上去。面对如此困局，许家印的营销策略必须谋变。
营销转型：音乐体育双头并进
鉴于上述财务制约，2012年以来，许家印带领恒大集团一直在探索更新的营销策略。这一策略，在恒大夺得亚冠冠军之后的庆典上现出端倪--恒大夺得亚冠当天，由恒大音乐全力操盘的劲歌热舞式庆典随即上演。
说到恒大音乐，很多人可能还不甚了了。但是如果提起《我要上春晚》、《直通春晚》，恐怕全中国无人不知无人不晓。这些节目全是由恒大音乐与CCTV一起炮制的。
《CM华夏理财》了解到，为许家印一手策划恒大音乐的不是别人，正是业界知名的翘楚人物--高晓松和宋柯。
这两位在2012年6月与许家印签下合同，由许家印出资5000万元，注册成立了恒大音乐公司；宋柯任董事总经理，高晓松任董事音乐总监。
据知情人透露，2011年许家印找到了高晓松，跟他谈音乐投资的事。当时高晓松未太在意，因为毕竟当时国内音乐市场处于一个低谷时期。但是高晓松因醉驾入狱后，许家印专门托人去监狱看望他。
高晓松获释后，许家印专门飞北京，和高晓松、宋柯吃了四次饭，三人相谈甚欢。于是便有了后来的合作--恒大音乐公司诞生。
恒大音乐注册后，由许家印坐镇，由宋柯、高晓松执行，恒大音乐很快与中央电视台合办了“我要上春晚特别节目--直通春晚”节目。
高晓松、宋柯等人的加入，为许家印带来了一大批音乐人的人心。在恒大与CCTV合作开办的《我要上春晚》节目中，成龙、韩红、邓亚萍、宁静、蔡明、蒋大为、钟镇涛、孙楠、凤凰传奇、孙悦等众多大腕捧场。
截止目前，《直通春晚》已经成为中国的名牌电视节目，其广告收入和品牌影响力直线飙升。
《CM华夏理财》从知情人处获悉，在最近刚刚落锤的央视2014年广告招标中，《我要上春晚》独家冠名广告被国美以1.31亿元拍得，同比溢价46%。
“恒大音乐还只是许家印多头营销战略的一个棋子。”分析人士指出，最近他与人民大学签约，建中国人民大学恒大足球学院，属于国家一类本科学院；他还与人大附中签约，将原有的广州恒大足球学校更名为人大附中恒大皇马足球学校。
“几个月以来，我们看新闻，无论报纸、电视、网络，全是恒大在亚冠赛场又胜一筹、恒大夺得亚冠冠军、恒大与人大联手等等，恒大到底占据了国内外媒体多少版面，多长时间的黄金时段？恐怕是个天文数字。”分析人士指出，可见，许家印在体育营销上确实有一套好手腕。
第二篇 许家印：从来愿赌不服输
文/裴少铭
人往往是越缺什么越标榜什么。
这句话，对处在发展期中的许家印来说，绝对是个锥心般的秘密--别看他排场奢华，动不动就豪掷千万乃至数亿元搞慈善、搞体育，其实在至今绝大多数的时间里，他的内心始终充满了对金钱的渴望与恐惧。
败走“琼能源”
截至目前，所有媒体很少谈及1997年至2006年间许家印做了哪些事情。网络上也根本无从查阅。但是知情人透露，恰好这段时间，对许家印来说，才属于真正的实业扩张期，此后基本属于金融资本扩张期了。
当前公开资料显示，许家印是1997年创办了广州恒大实业集团。
“这是不准确的。”这位熟知内情的人士对《CM华夏理财》透露，恒大集团实际上成立于1996年2月8日，许家印为法人代表，注册资本3000万元。媒体通常报道许家印是在1997年创办恒大集团的。
“许家印非常善于公司运作。在他创办恒大集团期间，同时还创办了其它5家关联公司。”据这位知情人透露，比如广州花都绿景房地产有限公司（注册资本8000万），也是由恒大地产持股90%、由凯隆实业持股10%的关联公司。而广州花都绿景房地产有限公司，正是其2002年介壳深圳上市公司 “琼能源”的通道。
“在这个事情上，目前市面上的报道也有很多谬误。”知情人透露，花都绿景在注册的时候就是由恒大地产持股90%的，不是所谓的2003年资产注入的。
此外，目前市面上通行的报道，说许家印的“金碧花园一期二期”、“金碧华府”、“金碧御水山庄”等超大型楼盘，主要是借助花都绿景（壳名琼能源）进行融资的说法，也是错误的。
据透露，在借壳琼能源之前，许家印已经开发了广州市珠海区的金碧花园一、二期，其中一期工程是1997年6月开工，2001年8月2日竣工的。
“截止2002年12月31日，恒大房地产公司总资产145089.9万元，负债115024.4万元，净资产30065.5万元。”这位知情人士透露，在许家印的恒大地产创业初期，其资产负债率已经超过79%了。而2000年至2002年这三年，恒大地产的主营业务收入分别为35544万元、58626万元、60678万元，利润分别只有71.72万元、496.63万元、6598.5万元。
借壳琼能源之前，许家印的恒大地产主要是依靠间接融资发展的，成本高昂。为降低成本，许家印才启动了利用花都绿景借壳琼能源的战略。
“一般认为，借壳琼能源为许家印的发展带来了助力，其实不然。”这位知情人士透露，2002年许家印以每股10多块的价格进入，但由于紧接下来A股陷入低迷期，融资功能几近全失，而许家印又迫于资金需求，最后是以5块多点的价格转手卖的（卖给了现金的大股东广州天誉房地产开发有限公司）。更让许家印恼火的是，当他卖出之后，琼能源股价很快又飙至20多块钱。
“折戟琼能源让许家印很受伤。”此后，他开始远离大陆，转向了港股。
港股二进宫
许家印的地产历来以折扣销售闻名于世，有些楼盘的价格甚至直逼广州的两限房。究其原因，主要因恒大的资金链从始至终都是紧绷的，而且后面还有金融机构要命式的逼债。所以，他不得不采取加快速度那地，加快速度开发，降价销售以加快速递回笼资金的方式维持资金流平衡。
据了解，在2003年之前，恒大地产开发了金碧花园A、B、C三区共计占地37.6万平米，建筑面积106.5万平米。此后又开发了金碧华府一二三期，总占地面积2.6万平米，建筑面积15万平米。
“到2006年12月31日至，恒大地产所有的房地产开发收入都来自广州1金碧系列项目。”知情人向《CM华夏理财》透露，这三年，其总收入为47亿元，囤地不到600万平。而且资产负债率居高不下，到2007年底，负债竟一度攀升至96%。
同在广东开发地产，合生创展、富力地产等由于登陆港股，资本实力充足，其主业收入、囤地量、资产负债率等指标都远远优于恒大地产。
正是这种比较，让许家印决心放手一搏，到香港IPO。
但是，让许家印没有想到的是，在他未来港股IPO的道路，充满了惊心动魄的风暴。
首先是始料未及的贝尔斯登案的剧烈冲击。就在许家印上市路演期间，贝尔斯登宣布破产，全球股市发生了雪崩行情。各路金融机构纷纷斩仓，根本没有金融机构愿意申购新股。许家印只能折戟而归。
随后，全球金融危机的冲击，更将许家印推向了断崖。
IPO之前，许家印跟美林、高盛、瑞信三家保荐机构签订了对赌协议。首次IPO失败，让他背上了更加沉重的债务。到了最糟糕的时候，投行派人堵他的门来要债，他“竟虱子多了不痒、债多了不愁”，打高尔夫去了。
情况越危机，举止越潇洒--这就是许家印的一贯风格。
但是，现在潇洒行为的背后，许家印也有着不为人知的痛楚。
为了融资发展，首次IPO失败后，许家印被迫转战香港，几乎每天都要约请富豪（比如李兆基、李泽钜等）们喝酒吃饭用以融资。最后，他以优质项目的部分股权出让、部分质押的形式，跟郑裕彤签订了更加严厉的对赌协议，开始了第二次IPO闯关路。
功夫不负有心人，许家印第二次IPO宣告成功，2009年的内地首富就此诞生。
愿赌不服输
许家印两次三番与国际投行、境外投资人签订高赔率的对赌协议，带领恒大地产不屈不挠地走上了港股IPO之路，这恰好反映了其有志于做行业翘楚的雄心壮志。
在第二次IPO之前，恒大地产广泛援引民间数据，力证自己在销售额、销售面积、土地储备等方面均已超越了万科，成为中国房地产行业的老大。结果被人爆料，恒大地产与此数据炮制机构存在商业往来关系。
但是，到了2011年，由于其主要市场在二、三、四线城市开发房地产，不受限购政策约束，主营业绩全面报红。恒大地产，终于能够在年报中将全国第一的头衔堂而皇之地拿出来了：当年，恒大地产在销售面积、在建面积、全年销售额、目标完成率等指标方面，均为全国或全港第一。
上述案例，集中反映了许家印好赌志胜的豪情，同时也将其愿赌不服输的性情展现的淋漓尽致。
后来，许家印的这种性格，甚至被国外媒体做过延伸猜想。
据境外网站Caesars-Insider报道，许家印的编号为“B-6435”公务机曾在拉斯维加斯停留3天。许家印期间曾现身凯撒皇宫赌场酒店，并开户赌博，赌注数以百万美元计。对此，恒大回应称，“许总是陪客人去拉斯维加斯看麦当娜的演唱会的。”
据悉，麦当娜确实在许家印达到期间，在美高梅举行过两场演唱会。
TIP：
【战胜香橼】
2012年，在中国房地产行业似乎正在度过寒冬之际，恒大地产突遭做空中国概念股的美国调查机构Citron袭击。
2012年6月21日，该调查机构发布恒大地产研报，指其已资不抵债，更给出做空建议称恒大是中国资本市场中一个极佳的做空机会。在其影响下，恒大股价迅速下跌，市值一度蒸发132亿港元（约108亿元人民币）。
在Citron报告发布的第二天，许家印出席香港举行的全球投资者大会。在会上，这位在公众面前总是保持良好风度的民企大鳄，抑制不住的激动地表示：“这是和平年代的战争！他们是侵略者，是土匪，是强盗！”他试图激起人们的民族情绪，将恒大作为无端受到空头牵累的中国概念股之一。
投行开始力挺恒大，股价逐渐止跌回升。德意志银行、美银美林、摩根大通、瑞信、瑞银、麦格理证券、星展银行均给出积极评级以及高达5港元以上的目标价，高盛也随后发布30页的详细报告，驳斥莱福特的质疑。
到6月27日，恒大的股价报收4.03港元，连续三个交易日高开高走，总体涨幅达11.94%。绝地反击效果显著。
TIP:【与许家印有关的那些数字】
2003年10月，被欧洲货币组织列入“中国百富排行榜”，位居第38名显要位置。
2006年胡润排行榜第十位，财富:100亿元。
2007年10月10日胡润百富榜许家印排名第七，身价达到400亿。
2009年许家印的身价达到295.89亿港元，其夫人的身价将达到58.75亿港元，夫妻二人的身价合计将达354.64亿港元。
2010年，许家印以230亿元人民币排名胡润百富榜第25名。
2011年，许家印以460亿人民币排名胡润百富榜第5名。
2013新财富中国富豪榜以351.5亿排行第六位。
2013年福布斯2013年中国慈善榜
2010年3月1日，恒大集团以一亿元买断广州足球俱乐部全部股权，球队更名为广州恒大足球俱乐部。2010年底，球队获得中国足球甲级联赛冠军，并升入中国足球超级联赛。截止2011年9月21日，2011赛季中国足球超级联赛第21轮比赛后，恒大足球以16胜7平1负积55分排名第一，领先排名第二的北京国安12分。
2011年9月28日，中超联赛第26轮，广州恒大提前四轮夺取中超联赛冠军，这也是中国足球联赛以来，升班马夺取联赛冠军。目前恒大积分61分，领先排名第二北京国安14分。
2011年11月2日广州恒大客场2:2战平成都谢菲联，在中超30轮比赛中积分68分，成为新科冠军，也成就了中国的凯泽斯劳滕。
第三篇 许家印：驭钱四术 密不可宣
文/裴少铭
纵观许家印的发家史，以下几点驾驭钱的手法对他成为首富至关重要。这些驭钱术，同时还使他在舆论的风口浪尖上左右逢源，虽有各种绯闻、负面，却仍然被很多人尊敬。
一、抢尽政策先机
在很大地产第一次赴港上市前，市场已经疯传商务部等六部委要联合封堵中国企业海外红筹上市路（《关于外国投资者并购境内企业的规定》，（俗称“10号文”，2006年8月8日颁布，2006年9月8日生效）。
许家印为了让恒大地产上市，得知此消息后，在短短三个月内，突击完成了境内资产向境外公司的转移，同时打通了有关部门的关节。顺利拿到了禁令生效前的批文。其效率之高，实在令人咂舌。
许家印搞笑的市场运作能力完全得益于其八面玲珑的人脉资源。
二、善于信用融资
从1996年许家印创业至今，在绝大多数时间内，许家印的恒大集团始终面临资金紧张的困境。为了加快速度发展，许家印不断向银行借钱、向国际投行借钱，资产负债率最高竟达96%，在恒大地产上市前期，经过一系列资本运作，资产负债率仍高达70%。
在这种情况下，2010年1月恒大仍以年息13%成本，发行本金额7.5亿美元（约人民币50亿元）、5年期优先票据。
可以这样说，许家印的前期的成功是企业家成功负债发展的典型，许家印后期的成功，则是其登陆资本市场解决负债困局的成功。
三、精于公司运作
在许家印的发家史中，有过两次登陆资本市场的经历。在他的这两次经历中，许家印都以绝佳的公司运作手法，神不知鬼不觉地突破了各种制度性限制，实现了资本的成功注入和资产的置换。
第一次登陆资本市场，许家印用控股关联企业收购A股壳资源，然后置入资产，取得直接融资资格。
第二次登陆资本市场，许家印利用海外注册离岸公司、在离岸市场与目标对手进行股权或资产置换的方式，不但成功规避了天量的交易税负，而且还能巧妙地实现账面资产的盈利。
四、囤积优质资源
对于恒大地产来说，优质地块一直是其最优质的公司资产和第一目标。恒大地产的模式基本就是快速拿地、低价销售、快速回笼资金、加速发展。
2008年初，恒大首次IPO前，其土地储备面积达到4580万平方米，其中处于开发状态的土地面积为3,070万平方米，占比67%；2009年11月二次IPO前，其持有的土地储备面积达到5120万平方米，其中已动工开发的面积达4190万平方米，占比82%。
IP卡
狗仔卡
发表于 2013-12-6 12:04
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2014-6-23 13:45
