外高桥估值分析1

外高桥隐含净资产评估：根据2015年报数据
1、经营租赁出租人租出资产情况：
期末余额101.5亿（2015年报第167页）；

2、租出资产对应具体资产：
截止2015年12月31日，公司在上海持有的出租厂房仓库约有271万平米，在上海持有的出租商办物业约39.2万平米（2015年报第9页）。
根据外高桥年报中的会计准则，用于出租的物业只能归入投资性房地产和固定资产中，自营的房地产（在外高桥的年报中就是已经建成在营业的三个酒店）和自用办公房地产归入固定资产，用于销售目的的已建成房地产（在外高桥年报中，就是所有已建成的住宅地产，部分已建成且列为对外销售的商业办公及物流地产）和所有在建的房地产（不管是用于出租、销售还是自营目的）归入存货。

3、投资性房地产、固定资产、存货的账面价值和折旧情况：
投资性房地产期末余额100亿，固定资产10.4亿，存货114亿（2015年报第63页）。在2015年，投资性房地产（包括房屋、建筑和配套的土地使用权）新增折旧和摊销4.18亿（3.95亿+0.23亿）（2015年报第106页），固定资产新增折旧和摊销0.33亿（0.32亿+0.01亿）（2015年报第107页），存货新增跌价准备82万（2015年报第101页），可以忽略不计。
说明：投资性房地产和固定资产的折旧和摊销，列入利润表中的营业成本，如果像很多房地产公司（尤其港股房地产公司）那样，把用于出租和自营的房地产都划入投资性房地产且按照公允价值入账，而采用公允价值方式入账的投资性房地产在财务上是不计提折旧和摊销的，外高桥可以增加营业利润4.51亿（4.18亿+0.33亿）。

4、投资性房地产和固定资产的账面价值和隐含净资产评估：
根据第1、2条，外高桥对外出租271万平米厂房仓库和商办物业39.2万平米，这些出租资产对应账面价值101.5亿元，说明投资性房地产（账面价值100亿）基本都用于租出，还有一小部分固定资产也出租了。而根据第3条，外高桥投资性房地产和固定资产账面价值110.4亿（100亿+10.4亿），这110.4亿账面资产中除了前面用于出租的物业外，还包括自持的用于经营酒店资产和自用办公物业。由于自用办公物业的面积年报中为找到，我只能视为自用办公面积为0，相应自用办公场所的账面价值、评估价值都为0。
已经建成并营业的酒店资产为10.1万平米（2015年报第16页），那么110.4亿账面价值的投资性房地产和固定资产，对应的就是已经建成在营的271万平米厂房仓库、39.2万平米的商办物业和10.1万平米的酒店（固定资产中的什么机器设备、运输工具、办公设备、装修期末价值不到2亿，我就直接视为0了），合计320.3万平米（271万平米+39.2万平米+10.1万平米），每平米账面价值110.4亿/320.3万平米=3447元/平米。
现在对这些物业进行市场价格评估。
A、271万平米厂房仓库的所处位置（2015年报第17-22页），几乎全部位于外高桥保税区和保税物流区，查阅搜房网的价格报价，外高桥保税区的厂房仓库价格大致在8000-10000元/平米之间，当然也有个别的报价低于8000或者高于1万，我就取8000元作为厂房仓库的平均价格，271万平米*8000元=216.8亿；
B、39.2万平米的商办物业的所处位置（2015年报第22-24页），集中在森兰和外高桥保税片区，其中11.6万平米在森兰片区，那么剩下的27.6万平米就在外高桥保税片区了。由于报价较稀少，我可以查到的是，外高桥保税区的商办物业是大约是20000-28000元/平米，森兰的商办，3万/平米，5月马上开盘的森兰美伦（就是去年11月份外高桥转让给浦深置业公司的D4-4项目，不过浦深置业的60%股权是招商地产的，40%的股权是外高桥的），现在对外报的价格大约是32000-33000元/平米。保守一点，我统一按照22000元/平米的价格算森兰和外高桥片区的商办物业，39.2万平米*22000元=86.2亿。
C、10.1万平米酒店的所处位置（2015年报第24页），合计8.8万平米的外高桥假日皇冠酒店和休闲广场都在外高桥保税区大门口，还有一个千岛湖酒店在千岛湖，酒店物业价格难查，外高桥酒店周边的商业地产好查点，大致在3万-5万/平米价格之间，其实我也搞不懂价格差为什么这么大。反正，谨慎起见，酒店物业和商办物业一样，按照22000元/平米计算，10.1万平米*22000元=22.2亿。
最后合计，110.4亿账面资产，对应已经建成在营的271万平米厂房仓库、39.2万平米的商办物业和10.1万平米的酒店，这些资产目前的实际市场价值大约是216.8亿+86.2亿+22.2亿=325.2亿，每平米实际价值325.2亿/320.3万平米=10153元/平米。就是说，外高桥的投资性房地产和固定资产部分，隐藏了325.2亿-110.4亿=214.8亿的净资产。