揭秘中国楼市游牧者闽系房企：保守者眼中的洪水猛兽

胖米牙

闽系房企： 中国楼市的游牧者

　　记者 罗韬

　　[ 中国房地产市场已经进入了一个不断洗牌的过程，只有规模房企才能够有市场话语权，走出去变得迫在眉睫。或被动，或主动，这些闽系房企都从福建走出来，开始了自己“马背上打天下”的时代 ]

　　在易居-沃顿研修班的论坛上，易居中国（企业）CEO丁祖昱开场说道：如果从未来回过头看，2016年将成为中国房地产市场非常重要的一年，行业规模进一步扩大，这个数字可能被历史记住。

　　他想了想，继续说：“房企拿地热情高涨，大家千万别停下脚步，停下就会被人超越。”

　　眼下的房地产，像极了狄更斯笔下《双城记》的年代，大家在时代的变革中或惶恐、或惊讶、或喜悦、或愤怒。在这个房地产秩序不断被挑战和打破的年代，充满了勇士与懦夫、英雄与枭雄。

　　在这个充满变革与无序的时代，有这么一群来自福建的企业家：他们待客彬彬有礼，见面总会泡一壶岩茶。他们喝茶同时也喝着酒，像一群游牧民族，互相比赛谁跑得更快。因为这样的扩张，这群“闽系房企”在很多保守者看来，像是洪水猛兽，冲击了固有的秩序与节奏；而在激进派看来，这样的扩张才是属于这个时代王者的写照。在不同的情绪下，这群源自福建的闽商正在用自己的方式走到历史的舞台前，给这个时代留下注脚。

　　走出福建

　　从福建走出来的那一刻开始，这些福建企业家就暗暗下定决心，走出一条不一样的道路。

　　按照目前的眼光看，旭辉控股（00884.HK，下称“旭辉”）、融信中国（03301.HK，下称“融信”）、泰禾集团(17.480, 0.04, 0.23%)（000732.SZ，下称“泰禾”）、阳光城(5.680, -0.01, -0.18%)（000671.SZ）、禹洲地产（01628.HK，下称“禹洲”）、正荣地产（下称“正荣”）、融侨集团（下称“融侨”）、福晟集团（下称“福晟”）为比较主流的闽系房企，它们也是最早一批开始全国化布局的房企。

　　旭辉可以说是最早走出福建的企业。2000年，旭辉集团董事长林中就在上海开始了“沪漂”创业。那个时候旭辉只在少数几个城市有项目，在地产圈只是一个“小学生”。而同一时段，金地、万达、珠江、中海这些企业早已经叱咤风云，在各地不断开发各类项目。

　　随后，在旭辉崛起并走向闽系领头羊的漫长岁月里，林中顶住了一轮又一轮的政策调控，一个环节一个环节对旭辉进行精细化运营。将这家公司的权利和命运与自己绑定的同时，迈向了旭辉的全国化布局之路。

　　第一财经记者观察发现，旭辉以上海为核心，在长三角地区进行了大量布局。根据旭辉2016年中期业绩报告，旭辉2016年上半年有97%的销售收入来源于一、二线城市，77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市。

　　而到了2016年末，旭辉在上海、北京、苏州销售额均超过100亿元，同时2016年累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约人民币530.0亿元，合同销售面积约2916300平方米，合同销售均价约人民币18200元/平方米。

　　正因提前来到上海，给了旭辉更多的时间和机会去准备这一轮地产周期的冲刺。从旭辉的高管团队和组织架构看，它已经和别的“闽系”房企有所不同，职业经理人程度也明显更高。

　　伴随着旭辉在不断发展，包括融信、正荣、禹洲也纷纷在过去一年将自己的总部迁到上海。从某种意义上说，过去的2016年是很多闽系房企全国化布局的元年。对内而言，总部的搬迁意味着心态的变化，这些闽商也需要重新打破内部公司秩序，进行自我的更新与调整。对外而言，他们在杭州、上海、南京、合肥、苏州、北京等土地市场表现抢眼，在过去一年将自己的项目布局在多个一、二线热点城市。

　　事实上，福建早已无法容纳这群闽商的决心。中国房地产市场已经进入了一个不断洗牌的过程，只有规模房企才能够有市场话语权，走出去变得迫在眉睫。或被动，或主动，这些闽系房企都从福建走出来，开始了自己“马背上打天下”的时代。

　　马背上打天下

　　时代的车轮滚滚向前，无论你曾叱咤风云还是默默无名，无论你是许文强还是冯敬尧，都必须顺应时代的步伐，谁也无法控制历史的进程。

　　这一点，这些闽商则表现得非常坚决。曾经有一个闽系开发商在福建招待媒体，中途匆匆忙忙走了。“各位，我要去拍地了，等我的好消息！”

　　这就是闽商特色，出手迅速，毫不迟疑。比如搬总部、全国化这样涉及战略的事，到了闽商手中就会快速完成。

　　“应该来说闽系房企的崛起是把握了这一轮房地产的黄金周期，之前很多企业并未如此看好中国的核心一、二线城市，因此拿地上没有闽系房企那么凶猛，给了我们这个窗口期迅速扩大。但是，我觉得闽系虽然有了一定的规模，但是底子并没有粤系房企深，很多地方还需要加强。”一位闽系房企高管告诉第一财经记者。

　　融信就是一家把握了这一轮周期而迅速成长的企业，短短几年，融信就完成了迁总部和全国化多个步骤，从当地一个小开发商进入主流地产圈视野。

　　记者梳理发现，融信项目储备主要集中在上海、南京、杭州等热点城市，伴随着这些城市的不断发展和人口吸纳，这些城市的房地产市场也不断加温，而这样的聚焦策略则给融信业绩爆发提供了基础，根据克而瑞发布的《2016年度中国房企销售金额排行榜TOP200》，2016年融信销售流量金额460.5亿元，位列第29。如果按照权益金额计算，数值为423.2亿元，排名26位。

　　“刚进公司的时候，公司在福州也不算主流，如今突然间进行全国化布局，感觉就是一瞬间的事情。”在一次饭局上，一位融信高管这样感慨。

　　同样发迹于福州的正荣集团董事总裁黄仙枝告诉记者：“正荣的战略设定总体描述为1个职能总部，四大发展区域（京津冀区域、长三角区域、海西区域、中部区域），每个区域包含5个核心城市。在投资过程中，集中资源攻破重点城市，提升市场份额。”

　　今年1月，正荣地产以总价19.54亿元获得合肥新站XZQTD217号地，楼面价7357.77元/平方米，溢价率169.79%，首次进合肥。过后几天，正荣再次在合肥拍到土地。而在2016年，正荣也成功进入武汉，并拍下2块土地。

　　丁祖昱认为，行业前十门槛已经达到1100亿元，比去年的700亿元增长了近60%，这说明规模扩张已成为主旋律。“2017年大家都认为市场成交量会进一步调整，但并不意味着规模扩张步伐有停滞。”

　　因此，对于这些心中有梦的闽商而言，留给他们的时间窗口并不多。因此，快速扩张成为他们的主旋律。“公司发展像极了2008年的龙湖，高速发展，急需用人。”一位闽系房企80后中层向记者感慨。

　　激进之辩

　　正是因为这样的高速发展，外界对于这群闽商贴上了“激进”的标签。

　　对于规模的渴望，深刻地印在每一个闽商的心中。有一个很有意思的例子，福州长乐机场开车到市区的路上，几乎可以看到每家开发商的广告牌，虽然广告语各有风格，但是都会有一句“中国房地产开发XX强”的标注。每当排名提前一点，这些广告牌又将被重新换一遍。

　　根据第一财经记者不完全统计发现，过去的两年里，闽系房企拿地金额已经有近3000亿元规模。如果按照销售金额计算，闽系房企拿地的金额占销售金额比例远远高于其他房企。

　　黄仙枝认为，正荣在过去几年的表现看似激进，实则是集团管理层对房地产市场做了多年研究之后的判断。“正是所谓的敢于投资，抓住了或许是最后一轮跻身房企第二梯队进入上海市场的机遇。”

　　在这个“大象跑得比蚂蚁快”的时代，越大规模的房企增长速度反而越快，这样的市场格局下中小房企生存面临挑战，因此扩张显得尤为重要。

　　按照业内保守的标准看，超过80%的负债率就会导致现金流紧张，因此很多闽商都因为高负债而被质疑。而一些乐观的分析师则认为，负债率在100%都没有太大问题，房地产企业的现金流并没有那么容易断，如果现金吃紧出售一些项目股权即可，反而是没有抓住周期的保守房企在这一轮竞争中开始落伍。

　　“未来旭辉的目标是2000亿元，规模进入前十。”林中此前在一场发布会上首次对外表示。虽然这样的目标也被一部分人诟病“过于远大”，但林中认为，只要解决好管理的边界，大象也能跳舞。行业马太效应明显，集中度进一步提高。规模虽然不是万能，但是没有规模万万不能。

　　不仅是旭辉，融信也是闽系“激进派”之一。“我们今年取得的很多土地都有合作伙伴，因此可以大大减少我们的财务压力。”融信董事局主席欧宗洪在2016年的半年业绩发布会上曾表示。彼时，融信激进拿地的策略曾遭遇质疑。事实上，融信与万科、绿地、融创等房企均有合作，通过合作模式不仅有效降低了融信的财务压力，还让融信快速学习了一线开发商的优势。而在丁祖昱看来，融信拿的土地价格都比较划算，并没有想的那么贵。

　　泰禾董事长黄其森表示，无论市场环境、政策环境如何变化，泰禾坚持在一线城市拿地的战略布局。“最近三四年，泰禾在北京、上海一线城市拿地金额大概为800亿元，2016年这些土地的价值超过1600亿元。”

　　到底多少算是激进？一千个读者心中有一千个哈姆雷特。在历史的辩证法中，从不同维度不同时间看问题往往得出不同的答案。但是从目前这个阶段看，正是这些看起来有些危险、有些激进的举动，使得闽商在最近几年迅速从非主流到主流。就像贾跃亭说的“dream on and all in ”一样，这些闽系企业秉持爱拼才会赢的精神，给这个时代留下其特有的印记。

　　爱拼才会赢

　　“三分天注定，七分靠打拼。”

　　这首歌在闽南当地流传甚广，无论落魄还是失意，闽商依旧有拼搏进取的决心。这群企业家学过历史唯物主义，他们相信自己，相信人定胜天。

　　时间回到2015年的国庆，林中刚刚带着他的团队在戈壁行走了3天2夜共计88公里，在敦煌的一个酒店，大家正在举杯相庆，觥筹交错，灯火辉煌。林中站在台上说：“2016年旭辉的目标是500亿元。”——而那个时候，旭辉2015年销售额刚刚破300亿元，2014年销售额200亿元。

　　一年已过，回头再看，旭辉2016年销售额已经超过530亿元。

　　也许很多人未曾注意到，当时林中说出500亿元目标时，他的眼中正在闪烁焰火。和平日看起来温文尔雅的形象不太一样，他更像一个即将追铺猎物的猎豹，准备加速。

　　那一年的国庆，林中带着旭辉各个城市公司在戈壁进行徒步比赛，林中所在的团队前两天比赛成绩并不理想，可是最后在第三天的赛程中从出发倒数第二走到了最后正数第三的成绩。

　　有时候，戈壁徒步和企业治理不就是一样的吗？只有心怀“爱拼才会赢”的执念，才可以越走越远。

　　同样希望弯道超车的还有阳光城，过去的一年，阳光城成为闽系企业并购能力最强的房企。

云顶天空

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谢谢楼主。